不動産売却コラム
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【松戸市・不動産売却】査定額にバラつきがあるのはなぜ？賢い価格の見極め方とセカンドオピニオン
不動産売却を検討する際、多くの方が一括査定サイトなどを利用して複数の不動産会社に査定を依頼されます。しかし、手元に届いた査定結果を見て「会社によって数百万円も金額が違うけれど、どれを信じればいいの？」と迷ってしまうケースは非常に多いです。
不動産の査定額は、あくまで「その価格なら3ヶ月以内に売れそうであるというプロの予測価格」であり、確実にその金額で売れることを保証するものではありません。
本記事では、宅建士の視点から「査定額に差が出る理由」と、納得のいく売出価格を決めるための「セカンドオピニオン（客観的な判断軸）の活用法」を詳しく解説します。
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なぜ不動産会社によって査定額にバラつきが出るのか？
同じお家であるにもかかわらず、提示される査定価格に差が出るのは主に以下の要因があるためです。
1. 参考にしている「取引事例（データ）」の選び方の違い
査定を行う際、過去に近隣でいくらで物件が売れたかという「成約事例データ」を参照します。
直近3ヶ月のデータを重視するか、過去1年のデータも含めるか、あるいは駅からの実質徒歩ルートや陽当りをどう評価するかによって、算出される数字に微妙な差が生まれます。
2. ターゲット層や販売戦略のアプローチの違い
「時間をかけてでも高く買いたい特定の買主様を探す戦略」をとるか、「早期売却を目指して相場ぴったりの価格を設定する戦略」をとるかによって、算定する価格帯のスタンスが変わってきます。
失敗しない査定額の「見極めポイント」
複数の査定結果を比較する際、数字の大きさだけを見るのではなく、以下のポイントをチェックすることが大切です。
査定結果をチェックする際の3大ポイント
| チェックポイント | 見極めの内容 |
|---|---|
| 根拠データの明確さ | 松戸市内のどの成約事例を参考にその価格が出されたのか、データが明示されているか |
| 競合物件との比較 | 現在ポータルサイト等で売り出し中のライバル物件（同エリア・同規模）と比較されているか |
| アピールポイントの加味 | 日当たりの良さ、リフォーム履歴、周辺環境などが適切に加点・考慮されているか |
迷った時に試したい「セカンドオピニオン」という選択
医療の世界で知られるセカンドオピニオン（別の専門家への意見照会）は、不動産売却においても非常に有効なアプローチです。
セカンドオピニオンを活用するメリット
- すでに他社で受けた査定価格が「市場相場から見て妥当か」を冷静に判断できる
- 他社とは異なる視点（地域の最新動向や買主様のニーズ変化）からのアドバイスが得られる
- 「査定価格＝売り出し価格」ではないため、自分のペースに合った戦略（最初はチャレンジ価格で売り出し、時期を見て調整など）を冷静に検討できる
セカンドオピニオンを利用したからといって、必ずその会社と契約しなければいけないわけではありません。判断材料を増やすための手段として安心してご活用いただけます。
査定額と価格判断に関するよくある質問
査定額の考え方について、売主様からよくいただくご質問にお答えします。
査定価格より高い金額で売り出してもいいですか？
はい、まったく問題ありません。
売り出し価格を決定する権利は100%売主様にあります。「まずは査定額より100万円高い価格で売り出し、1ヶ月様子を見て反応が無ければ調整する」といった柔軟なチャレンジも可能です。
机上査定（簡易査定）と訪問査定の違いは何ですか？
机上査定は土地の広さや築年数、過去データから概算を算出するものです。
訪問査定は実際に現地へ伺い、お部屋の綺麗さ、日当たり、眺望、設備の稼働状態、周辺道路の状況などを直接確認して精度の高い査定価格を算出します。
査定を頼むと、しつこい営業電話がかかってきそうで不安です。
アールフィールズでは、お客様のご迷惑になるような強引な追客や電話営業は一切行わないことをお約束しております。ご希望の連絡方法（メールのみ等）に合わせた丁寧な情報提供を徹底しております。
まとめ｜根拠ある価格を知ることが安心売却の第一歩
不動産売却で最も重要なのは、「提示された数字の根拠に納得できるか」ということです。
明確なデータと地域の実際の需要に基づいた価格を知ることで、不安なく前向きに売却計画を進めることができます。
アールフィールズ株式会社では、松戸市・市川市・船橋市での豊富な取引データを基に、セカンドオピニオンとしてのご相談や、根拠を丁寧にご説明する査定を実施しております。
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