不動産売却コラム
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住み替え時の税金はいくらかかる？利用できる控除・特例を解説
住み替えで損をしないためには、税金の仕組みを理解しておくことが大切です。税額は条件によって大きく変わるため、事前の確認が重要です。
この記事では、住み替えにかかる税金と、知っておきたい控除・特例を分かりやすく解説します。
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住み替えで発生する税金
住み替えでは、売却と購入の両方で税金がかかる点に注意が必要です。事前に税金の仕組みを理解しておくことで、資金計画が立てやすくなります。
ここでは、住み替えにかかる税金の基本を整理します。
売却時にかかる税金
売却時にかかる主な税金は、以下のとおりです。
譲渡所得税（所得税・住民税）
不動産を売って利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税がかかります。
【譲渡所得の計算式】
売却価格 −（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得
- 取得費：購入価格、購入時の諸費用など
- 譲渡費用：仲介手数料、測量費、解体費など
印紙税
売買契約書を作成する際にかかる税金です。
売却価格に応じて数千円〜数万円程度が一般的で、大きな負担にはなりにくい税金ですが、見落としやすい項目です。
- 印紙税は売買契約書の記載金額に応じて決まる
- 電子契約の場合は印紙税が不要になるケースがある
購入時にかかる税金
以下は、新しい住まいを購入する際にかかる税金です。
不動産取得税
不動産を取得した後、一度だけ課税される税金です。
住宅用不動産は、条件を満たして申告すれば軽減措置により税負担が大きく軽減されます。
登録免許税
所有権移転登記や住宅ローンの抵当権設定時にかかる税金です。
購入価格やローンの金額に応じて計算されます。
印紙税
売買契約書やローン契約書に貼付する印紙税です。
こちらも購入時には必ず発生します。
住み替えに必要な税金の総額目安
住み替えに必要な税金の総額目安は、以下のとおりです。
| 区分 | 税金の種類 | 目安金額 |
|---|---|---|
| 売却時 | 譲渡所得税 | 0円〜数百万円 |
| 売却時 | 印紙税 | 数千円〜数万円 |
| 購入時 | 不動産取得税 | 数十万円前後 |
| 購入時 | 登録免許税 | 数万円〜十数万円 |
| 購入時 | 印紙税 | 数千円〜数万円 |
住み替えで使える控除・特例制度
住み替え時の税金は高額になりやすい一方で、条件を満たせば大幅に軽減できる控除や特例があります。
この章では、住み替えで特に利用されることの多い制度を中心に、使える条件・注意点・向いている人を解説します。
3000万円特別控除
マイホームを売却した際に使える、最も代表的な制度です。
一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できます。
制度のポイント
- 売却益が3,000万円以内なら譲渡所得税は原則かからない
- 所有期間の長短は問われない
- 住み替えでも利用可能
主な適用条件
- 実際に居住していた自宅であること
- 原則として、住まなくなってから3年目の年末までに売却
- 親族や特別な関係者への売却でないこと
住宅ローン控除
新しく購入する住宅で住宅ローンを組む場合に使える制度です。
年末時点のローン残高に応じて、所得税・住民税が軽減されます。
住み替え時の注意点
- 住宅ローン控除は、入居前後の一定期間に3000万円特別控除などの譲渡特例を使っていると、適用できないことがある
- 入居時期や住宅の性能要件に制限がある
- 控除期間・控除率は制度改正で変わる
売却の特例と購入の控除は同時に使えないケースがあるため、どちらが有利か事前確認が必要です。
買換え特例
買換え特例は、売却益に対する課税を、将来に繰り延べできる制度です。
税金が免除されるわけではなく、支払いを将来に先送りできる仕組みです。
向いているケース
- 売却益が大きい
- 今後も長く住み続ける予定
注意点
- 将来の売却時にまとめて課税される可能性がある
- 住宅ローン控除との併用は不可
節税というより、資金繰りを安定させるための制度と考えると理解しやすいです。
売却で損失が出た際に使える制度
売却で損失が出た場合でも、条件を満たせば税金の負担を減らせる制度があります。
譲渡損失の繰越控除
一定の条件を満たすと、売却で出た損失を最長3年間、所得から差し引ける制度です。
【ポイント】
- 給与所得や事業所得と相殺できる
- 住宅ローンが残っている場合に使える制度もある
- 毎年確定申告が必要
控除が使えない主なケース
以下に該当する場合、控除・特例が使えないことがあります。
- 投資用・賃貸用不動産の売却
- 親族・同族会社への売却
- 要件を満たさないタイミングでの売却・購入
- 過去に同じ特例を使っている場合
住み替えでは「使えると思っていた控除が使えなかった」という失敗が起こりやすいため、事前確認が重要です。
住み替えで税金を抑えるポイント
この章では、住み替え時に税負担を抑えるためのポイントを解説します。
税負担を抑えるには売却を先に進めるのが有利
住み替えでは、売却を先にするか購入を先にするかで、税金の計算や適用される制度が変わることがあります。
税金面では、先に売却する方が有利になるケースが多いです。
有利になる理由
- 3000万円特別控除の適用条件を満たしやすい
- 売却益・損失が確定し、使える特例を判断しやすい
- 資金の流れが把握でき、無理のないローン計画を立てやすくなる
特に「売却益が出そうなケース」では、売却を先に進めることで税額の見通しが立ちやすくなります。
住み替え計画は「所有期間」で税額が変わる
不動産の税金で最も影響が大きい要素の一つが所有期間です。
売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているかどうかで税率が変わります。
- 5年以下：短期譲渡（約39％）
- 5年超：長期譲渡（約20％）
「あと少し待てば5年を超える」という状況では、売却時期を調整するだけで大きな節税につながるケースもあります。
住宅ローンが残っている場合の注意点
住宅ローンが残っている状態での住み替えは、税金だけでなく手続き面の注意も必要です。
ポイント
- 売却価格でローンを完済できるかの確認が必須
- 抵当権抹消費用が発生する
- 譲渡損失の特例が使える可能性がある
特に、売却で損失が出る場合は、税金がかからないだけでなく、他の所得と相殺できる制度が使えることもあります。
住み替え時の税金に関するよくある質問
住み替え時の税金について、相談で特に多い疑問を中心に、誤解しやすいポイントを分かりやすく解説します。
住み替えで税金はいくらかかる？
住み替えでかかる税金の金額は、売却価格や購入価格、利用できる特例によって大きく異なります。
利益が出た場合は税金が発生しますが、控除や特例により負担が軽くなるケースもあります。
一方で、売却益が出なくても購入時の税金は発生する点に注意が必要です。
自分の条件に当てはめて確認することで、実際の税負担の目安が見えてきます。
売却益が出ない場合、税金はかからない？
はい、譲渡所得が0円以下であれば、原則として譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得は以下の計算式で判断されます。
売却価格 −（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得
この結果が0円以下であれば、所得税・住民税ともに課税対象外となります。
売却価格が購入価格より高い＝必ず課税されるというわけではないということに注意が必要です。
まとめ｜マイホームを住み替えるなら税金と控除の理解が重要
住み替えでは、売却時と購入時の両方で税金が発生します。特に譲渡所得税は、控除や特例を使えるかどうかで負担額が大きく変わります。
売却と購入の順序やタイミングも含め、事前に全体を把握して専門家に相談することが大切です。
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