不動産売却コラム
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【2026年最新】松戸市の不動産売却で現金を残す！3000万円特別控除と諸費用の徹底節約術
「家を売ったお金で新しい生活を」――。その夢を叶えるために最も重要なのは、売却価格ではなく「税引き後の手残り金」です。松戸市内で長く住み続けたマイホームを売却する場合、多くの人が「3,000万円特別控除」を使えると考えますが、2026年の税制改正や、近年の松戸エリアの地価上昇により、「控除を使っても税金が発生する」あるいは「控除を使うと損をする」という複雑な状況が生まれています。
1. 松戸の地価高騰が招く「控除オーバー」の衝撃
ここ数年、松戸駅周辺や新松戸、北小金などのエリアでは、マンション・戸建て共に分譲当時の価格を大きく上回る金額で取引されることが珍しくありません。例えば、30年前に松戸市内で3,000万円で購入した戸建てが、現在6,500万円で売れた場合を考えてみましょう。
実録シミュレーション（松戸市内の戸建て）
・取得費（建物減価償却後）：約1,000万円
・譲渡費用（仲介手数料等）：約220万円
・譲渡益：6,500 - (1,000 + 220) = 5,280万円
ここから3,000万円を引いても、残りの2,280万円に課税されます。所有期間が10年超の軽減税率（約14%）を適用しても、税額は約320万円。松戸の売主様はこの「数百万円の出費」を事前に計算に入れていますか？
2. 松戸での住み替え時に発生する「二者択一」の難問
2026年、松戸市内で買い換えを検討している方が直面するのが、「売却時の3,000万円控除」vs「新居での住宅ローン控除」の選択です。
なぜ併用できないのか？
税法上のルールにより、旧居の売却で3,000万円控除を利用すると、その後3年間（入居年とその前後2年ずつ）は、新しい家での住宅ローン控除を受けることができません。松戸の新築マンションは現在、省エネ基準等の適合によりローン控除額が非常に大きくなっています。「売却時に一括で得をするか、13年かけて還付を受け続けるか」。この松戸特有の市況に合わせた出口戦略こそが、アールフィールズの得意分野です。
3. 「手残り金」を数万円単位で積み上げる節税の極意
松戸の売却現場で私たちがアドバイスしている、見落としがちな経費と節税ポイントをまとめました。
- 領収書がない「取得費」の復元：当時のパンフレットや通帳記録、近隣の当時の相場データから、概算の5%（みなし取得費）よりも高い購入価格を証明し、課税対象を減らす技術。
- 松戸の測量・解体費の適正化：土地売却の場合、これらの費用は「譲渡費用」として全額利益から差し引けます。信頼できる地元業者との連携で、費用を抑えつつ節税効果を最大化。
- 火災保険の「解約返戻金」：税金ではありませんが、売却時に数万〜十数万円が戻ってきます。忘れずに手続きをご案内します。
- 固定資産税の清算金：松戸市からの納税通知書に基づき、日割りで買主から受領。これも大切な「手残り金」の一部です。
結論：松戸の不動産売却は「税理士連携」が標準装備
不動産会社は「売るプロ」ですが、税制の細部については「餅は餅屋」です。アールフィールズでは、松戸に詳しい税理士と連携し、売買契約の前に必ず「確定申告時の見通し」を立てます。これこそが、松戸の売主様に選ばれ続ける「安心の理由」です。
✅ 松戸エリアの成約実績に基づいた「超リアル」な税金シミュレーション
✅ 取得費不明、相続物件、買い換え……あらゆるケースに最適な節税案を提示
✅ 売却後の確定申告まで、松戸の地元ネットワークで一気通貫サポート
