不動産売却コラム
お悩みに沿った売却方法をご提案
【松戸市で自宅の買い替え】「売るのが先？買うのが先？」住み替えをスムーズに進める基本ガイド
「現在の持ち家を売って、もっと広くて快適な家に住み替えたい」と考えたとき、多くの方が最初につまずくのが売買の順番です。
「売るのが先か、買うのが先か」を間違えると、仮住まい費用がかさんだり、思ったような価格で売却できなくなったりするリスクが生じます。
本記事では、宅建士が買い替え（住み替え）の基本パターンと、スムーズかつ失敗しない段取りのポイントをわかりやすく解説します。
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住み替えの基本アプローチ「売り先行」と「買い先行」の違い
マイホームの買い替えには、大きく分けて「売り先行（うりせんこう）」と「買い先行（かいせんこう）」の2つの進め方があります。
どちらにも一長一短があり、現在のローン状況や自己資金、ライフスタイルに合わせて選択することが重要です。
ここでは両者の違いと特徴を宅建士の視点で解説します。
資金計画が確実で最もスタンダードな「売り先行」
売り先行とは、現在住んでいる持ち家の売却手続きを完了させてから、新居の購入手続きを進める方法です。
売却によって得られる確定した資金をもとに新居の予算を決められるため、資金不足に陥るリスクが極めて低いのが最大の特徴です。
売り先行が適しているのは以下のような方です。
- 住宅ローンの残債が多く、売却資金を返済に充てる必要がある方
- 資金計画に狂いを出したくない、手堅く進めたい方
- 時間をかけてでも納得のいく高値で売りたい方
理想の物件を妥協せずじっくり探せる「買い先行」
買い先行とは、気に入った新居を先に購入・確保してから、現在の持ち家を売却する方法です。
「新居が見つからずに引っ越せない」という心配がなく、じっくりと物件選びに時間をかけられるメリットがあります。
ただし、旧居のローンが残っている場合はダブルローン（二重ローン）の状態になるリスクや、売却を焦って価格を下げざるを得なくなる可能性がある点に注意が必要です。
「売り先行」と「買い先行」のメリット・デメリット比較
2つの方法の違いを分かりやすく比較テーブルにまとめました。
| 項目 | 売り先行（売却が先） | 買い先行（購入が先） |
|---|---|---|
| 資金計画の確実性 | 非常に高い（売却額が確定） | やや不確定（売却額が下振れるリスク） |
| 新居探しの自由度 | 引渡し期限に追われるリスクあり | 妥協せず時間をかけて選べる |
| 仮住まいの可能性 | 引渡し猶予が取れないと発生しやすい | 新居へ直接引っ越すため不要 |
| 向いている人 | ローン残債がある・資金重視の方 | 自己資金に余裕がある・物件重視の方 |
買い替えを成功に導くための5つのポイント
住み替えの手続きは、「売却」と「購入」が同時に動くため、一般的な不動産売買よりも複雑になります。
ノウハウを押さえて、手間の削減と資金の最適化を目指しましょう。
まずは自宅の「正確な売却想定額」を調べる
買い替え計画の第一歩は、「今の家がいくらで売れるのか」を把握することです。
ここが曖昧なまま新居を探し始めてしまうと、実際の売却額が予想より安かった場合に新居の予算オーバーとなり、計画が破綻してしまいます。
まずは信頼できる不動産会社に査定を依頼し、現実的な売却予想額を把握しましょう。
仮住まい費用を抑える「引渡し猶予（ひきわたしゆうよ）」を活用する
売り先行の最大のネックは「旧居の売却完了から新居の引渡しまでの間に仮住まいが必要になること」です。
仮住まいをすると、敷金・礼金や2回の引越し費用で100万円近い余分なコストがかかることがあります。
引渡し猶予（特約）の仕組みとメリット
- 売買契約後、買主様に代金を支払ってもらった後も7日〜14日程度そのまま住み続けられる特約
- 売却代金を受領してから新居の決済を行い、直接新居へ引っ越すことが可能
- 仮住まいの手間と余分なコストを大幅に削減できる
住宅ローンの完済手続きと買替ローンの検討
現在のお家に住宅ローンが残っている場合、売却と同時にローンを全額返済（抵当権抹消）する必要があります。
もし売却額だけでは全額返済できない場合は、手持ちの自己資金を補填するか、売却しきれなかった残高を新居のローンに組み込む「買い替えローン（住み替えローン）」の利用を検討します。
税金特例（控除制度）の条件を確認しておく
自宅を売却して利益（譲渡益）が出た場合、マイホームであれば「3,000万円特別控除」が適用され、税負担をゼロまたは大幅に軽減できます。
一方で、売却損（譲渡損失）が出た場合でも、「マイホームの買い替えにおける譲渡損失の損益通算及び繰越控除」という制度があり、他の所得と相殺して節税することが可能です。
売却と購入を同一の不動産会社に依頼する
買い替えを最もスムーズに進めるコツは、「売却」と「購入」の窓口を同じ不動産会社に一本化することです。
売却担当と購入担当が別々の会社だと、引越し時期の調整や契約日のタイミング合わせが困難になり、ストレスが増加します。
同じ会社に任せることで、両方のスケジュールを精密にコントロールしてもらえます。
こんな時どうする？買い替えでよくあるトラブルと改善ポイント
どんなに準備をしていても、買い替えの現場では予期せぬトラブルが発生することがあります。
よくあるお悩み事例と、宅建士が教える改善アプローチを紹介します。
自宅が予想より売れず新居の契約期限が迫っている
買い先行や、同時並行で進めている際にありがちなのが「新居の購入契約をしたのに、旧居が売れない」というケースです。
この事態を防ぐために、新居の購入契約時に「買い換え特約（停止条件特約）」を付けておく方法があります。
買い換え特約の活用例
| 特約の内容 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|
| 「指定期日までに旧居が一定金額以上で売れなかった場合、無条件で新居の購入契約を解除できる」という特約 | 売れなかった際の手付金没収や違約金発生を防げる | 売主側（新居側）がこの条件を嫌がり、交渉が難航する場合もある |
この特約を活用することで、万が一売却が難航した場合でも大きなリスクを回避できます。
ダブルローンの審査が通らない・負担が大きい
買い先行を進める場合、現在のローンと新しいローンの両方を組む「ダブルローン」になる期間が生じます。
しかし、金融機関の審査基準は厳しく、年収に対する返済比率を超えてしまって審査に落ちるケースがあります。
このような場合は、「つなぎ融資」の利用や、売り先行への計画変更、または買取保証付き売却プランへの切り替えが有効です。
引越しまでの期間が短く準備が終わらない
売却と購入のタイミングが上手く合い、引越し日が決まったものの、準備期間が数週間しかなくパニックになるケースです。
あらかじめ不用品の処分や荷造りの段取りを早期から始めておくことが不可欠です。
不動産会社によっては提携引越し業者の割引や、一時保管サービスの紹介を受けられる場合もあります。
住み替え・買い替えに関するよくある質問
買い替えを検討されているお客様から頻繁に寄せられる質問へ回答します。
ローン残高が売却予想額より多い（オーバーローン）でも買い替えできる？
はい、可能です。
自己資金（預貯金）を補填してローンを全額返済するか、「買い替えローン（住み替えローン）」を利用して売却損の残高を新居のローンに上乗せして借り入れる方法があります。
ただし、買い替えローンは通常の住宅ローンよりも審査基準が厳しいため、事前に専門家への資金相談が必要です。
仮住まいを絶対に避けたい場合はどの方法がおすすめ？
仮住まいを絶対に避けたい場合、以下のいずれかのアプローチをおすすめします。
1. 「売り先行」で契約時に買主様へ「引渡し猶予（1〜2週間程度）」を相談する
2. 「買い先行」で進め、新居へ引っ越した後にゆっくり旧居を売却する
3. 不動産会社の「直接買取」を利用し、引越し日に合わせて決済・引き渡し日を完全にコントロールする
新居を探し始めるのに最適なタイミングはいつ？
売却活動をスタートさせ、購入希望者からの問合せや内覧が入り始めたタイミング（または売買契約の目途が立ったタイミング）で本格的に新居探しを始めるのが最もバランスが良いです。
早すぎる段階で新居を決めてしまうと売却を焦ることになり、遅すぎると仮住まいのリスクが高まります。
住み替えの相談はどこにすれば良い？
売却と購入の双方に実績があり、松戸市・船橋市・市川市などの地域相場や金融機関のローン事情に詳しい不動産会社に相談するのがベストです。
単なる売買仲介だけでなく、資金計画や税金特例、引越しスケジュールのトータルサポートを行ってくれる会社を選びましょう。
まとめ｜綿密な「資金計画」と「スケジュール管理」で成功させる
住み替え・買い替えは、単なる物件の売り買いではなく、ライフステージを一段ステップアップさせる大切なイベントです。
「売り先行」と「買い先行」の特性を理解し、ご自身のローン状況や資金に合わせた最適なプランを立てることが、失敗を防ぐ鍵となります。
アールフィールズ株式会社では、松戸市・市川市・船橋市エリアでの豊富な取引実績をもとに、お客様一人ひとりに合わせた「オーダーメイドの住み替えシミュレーション」をご提示しています。
「今の家がいくらで売れて、新居にいくら使えるのか知りたい」「仮住まいなしでスムーズに引っ越したい」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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