不動産売却コラム
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【松戸市・不動産売却】実家や空き家を放置すると危険？放置リスクと賢く売却するための対処法
「相続した実家をそのまま放置している…」ということはありませんか？
使っていない空き家であっても、所有しているだけで固定資産税や管理コストがかかり続け、予期せぬトラブルを引き起こすリスクがあります。
本記事では、宅建士が空き家を放置する危険性と、手放す際の売却手順・特例活用法を分かりやすく解説します。
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実家や空き家を放置する3つの大きなリスク
空き家は「誰も住んでいないから問題ない」と思われがちですが、放置する時間が長引くほど所有者への経済的・精神的負担が増大していきます。
特に法律の改正により、放置空き家に対する自治体の取り締まりは年々厳しくなっています。
ここでは、空き家を放置することで生じる3つのリスクを宅建士の視点で解説します。
固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性
通常、住宅が建っている土地（小規模住宅用地）には固定資産税が最大6分の1に減額される特例措置が適用されています。
しかし、管理が行き届かず危険と判断された物件が自治体から「特定空家」や「管理不全空家」に指定されると、この税制上の優遇措置が解除されてしまいます。
その結果、翌年の固定資産税が従来の最大6倍に上がってしまうことになります。
維持費を抑えるつもりで放置していたはずが、かえって高額な税負担を招くことになるため注意が必要です。
建物の老朽化による事故・損害賠償リスク
人が住まなくなった家は換気が行われないため、湿気がこもり柱や床が急速に傷みます。
老朽化が進むと、台風や地震の際に外壁が剥がれ落ちたり、屋根瓦が飛散して近隣住民や通行人に怪我をさせてしまう恐れがあります。
所有者には「工作物責任」があるため、第三者に損害を与えた場合は数千万円規模の賠償責任を問われるリスクが生じます。
管理に関するリスクの例：
- 台風等での瓦や外壁飛散による第三者への損害
- 雑草・庭木の繁茂による近隣トラブルや害虫の発生
- 不審者の侵入や放火などの防犯上の危険性
築年数の経過に伴う不動産資産価値の低下
不動産の建物価値は時間とともに下がり続けます。
放置している間に雨漏りやシロアリ被害が発生すると、建物の評価額はほぼゼロになり、リフォーム代や解体工事費用がかさんで手元に残るお金が激減します。
売却を先送りにすればするほど、市場での選択肢が狭まってしまうのが現実です。
空き家を高く・賢く手放すための5つのポイント
放置された空き家でも、適切なアプローチを行えば価値を見出し、納得の価格で売却することが可能です。
ここでは、空き家売却を成功させるための具体策を5つ紹介します。
「現状のまま売却」か「更地にして売却」かを比較検討する
空き家を売る方法には「建物を残して中古住宅（または古家付き土地）として売る」方法と、「解体して更地で売る」方法があります。
物件の状態や地域のニーズによって最適な売り方は異なります。
売却形態ごとのメリット・デメリット比較
| 売却方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 古家付き土地として売却 | 解体費用（100万〜200万円）が不要 | 買主が解体費用を意識して値引き要求される場合がある |
| 更地（土地）として売却 | 買主がすぐに建築に取りかかれるため需要が高い | 事前にまとまった解体費用が必要になる |
売却方法に迷ったら、自己判断で解体せずにまず不動産会社へ相談することが大切です。
「空き家の3,000万円特別控除」を活用して節税する
相続した実家を売却する場合、要件を満たせば譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」が適用されます。
この制度を利用できれば、売却にかかる税金を大幅に減らす、あるいはゼロにすることが可能です。
- 昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の戸建て住宅であること
- 相続開始直前まで亡くなった被相続人が一人で暮らしていたこと
- 相続から売却まで、事業・賃貸・居住の用に供されていないこと
遺品整理と片付けを計画的に進める
室内に荷物や家具が残ったままだと、内覧時の印象が悪くなり成約に至りにくくなります。
専門の遺品整理業者を活用するか、不動産会社と提携している清掃・不用品回収サービスを利用して、室内をすっきり整理しておきましょう。
不動産会社の「買取」サービスも選択肢に入れる
「遠方に住んでいて内覧対応ができない」「すぐに処分して現金化したい」という場合は、不動産会社が直接物件を買い取る「買取サービス」が有効です。
仲介売却よりも価格は1〜3割程度下がりますが、売却後の契約不適合責任（旧：隠れた欠陥に対する責任）が免除され、スピーディーに手放すことができます。
地域密着の空き家売却に強い不動産会社を選ぶ
空き家売却には、相続や解体、土地境界の確定など専門知識が必要です。
地元の自治体補助金（空き家解体助成金など）に詳しく、地域の需要に合わせた提案ができる不動産会社を選びましょう。
実家・空き家が売れない時の改善アプローチ
売り出しているものの問合せが少ない場合の改善策を3つ解説します。
売出価格が周辺相場から乖離していないか見直す
「思い出が詰まった実家だから」という理由で相場より高めに設定している場合、買主の検索対象から外れてしまいます。
直近の近隣成約事例や競合物件の価格を確認し、市場に適した価格へ改定しましょう。
隣地との「境界確定測量」を実施してトラブルを防ぐ
古くからの住宅街では、隣の敷地との境界があいまいなケースが多々あります。
境界確定測量を行い、境界標を明確にしておくことで、買主様が安心して購入できる環境を整えられます。
自治体の空き家バンクや助成金をチェックする
多くの自治体では空き家の流通を後押しする制度を設けています。
確認しておきたい自治体制度
| 制度名称 | 活用メリット |
|---|---|
| 空き家解体費補助金 | 老朽建築物の解体費用の一部（数拾万円〜）が補助される |
| 残置物処理助成金 | 家財道具の処分や清掃費用に対する手厚いサポートを受けられる |
空き家・実家売却に関するよくある質問
空き家売却を検討する際によくあるご質問へお答えします。
名義変更（相続登記）が終わっていなくても売却できる？
いいえ、売却手続きを進めるには不動産の名義を相続人に変更（相続登記）する必要があります。
2024年4月から相続登記が義務化されたため、売却の有無にかかわらず早めの手続きが必要です。司法書士などの専門家と連携して手続きを行いましょう。
荷物が大量に残ったままでも査定してもらえる？
はい、問題ありません。
現状のままでも不動産会社による現地査定は可能です。処分費用を含めた査定額の算出や、不用品処分の手配まで一括して相談に応じてもらえます。
遠方に住んでいて現地に行けない場合どうすればいい？
郵送やオンライン面談を活用すれば、現地に何度も足を運ぶことなく売却契約まで進めることが可能です。
信頼できる不動産会社に鍵を預け、定期的な換気や巡回・撮影を行ってもらうことでスムーズに取引が進みます。
空き家売却の相談はどこにするのがベスト？
松戸市・船橋市・市川市などの地域特性に詳しく、相続や土地活用まで幅広くアドバイスできる不動産会社へ相談するのが一番の近道です。
まとめ｜放置リスクを回避して安心の売却を実現しよう
実家や空き家の放置は、税金の上昇や老朽化事故といった大きなリスクを伴います。
しかし、適切な時期に正しく現状を把握し、税制優遇や売却方法を組み合わせることで、満足のいく形で資産を整理することができます。
アールフィールズ株式会社では、松戸市を中心に空き家・実家の売却・処分に関する無料相談を承っています。
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