不動産売却コラム
お悩みに沿った売却方法をご提案
【松戸市】相続した実家・土地の売却＆税金対策！相続登記義務化とスムーズな遺産分割
「松戸市内にある親のご実家を相続したが、誰も住む予定がない」「相続人同士で不動産をどのように分ければいいか迷っている」といったご相談は非常に多く寄せられます。
不動産は現金と異なり、そのままでは等分に分けることが難しいため、トラブルを避けるためには売却して現金化する「換価分割（かんかぶんかつ）」をはじめとする正しい分割知識が求められます。
さらに、2024年からスタートした「相続登記の義務化」や、活用できる税金特例（空き家特例など）について正しく把握しておくことが、スムーズな相続売却への鍵です。
本記事では、宅建士の視点から松戸市での相続不動産売却の手順・遺産分割方法・使える税金対策についてわかりやすく解説します。
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知っておくべき「相続登記の義務化」と注意点
これまで不動産の相続登記（名義変更）には明確な期限や罰則がありませんでしたが、法改正により2024年4月1日から**相続登記が義務化**されました。
義務化の基本ルールと過料リスク
不動産を取得したことを知った日から**3年以内**に相続登記を行わなければなりません。
正当な理由なく放置した場合、10万円以下の過料（過料の罰則）が科される対象となる可能性があります。
売却活動を進めるためにも名義変更が必須
亡くなられた被相続人名義のままでは、不動産を第三者へ売買契約・引き渡しをすることは法的にできません。
相続登記を済ませ、新しい所有者（相続人）の名義にして初めて売却手続きが可能になります。
トラブルを防ぐ！相続不動産の「遺産分割方法」
複数の相続人がいる場合、不動産をどのように分けて承継するかを「遺産分割協議」で決定します。代表的な3つの手法を比較してみましょう。
| 分割手法 | 特徴・仕組み | メリット・注意点 |
|---|---|---|
| 換価分割（かんかぶんかつ） | 不動産を売却して現金化し、そのお金を相続人で分ける方法 | 1円単位で公平に分配でき、最もトラブルが少ない売却方法 |
| 代償分割（だいしょうぶんかつ） | 特定の1人が不動産をそのまま取得し、他の相続人へ自己資金（代償金）を支払う方法 | 実家に住み続けたい相続人がいる場合に有効。取得者に資金力が必要 |
| 共有持分（きょうゆうもちぶん） | 不動産を相続人全員の「共有名義」として登記・所有する方法 | 一見公平だが、将来的に売却や管理をする際に全員の同意が必要になり長期的にトラブル化しやすい |
実家に誰も住む予定がない場合は、公平性の高い「換価分割」を選択して売却手続きを進めるのが最も現実的でスムーズです。
相続した実家を売る際の「税金対策・節税特例」
相続した不動産を売却する際にも、知っておくべき重要な節税制度が用意されています。
1. 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除（空き家特例）
亡くなられた親御様が一人で住んでいた昭和56年5月31日以前の旧耐震住宅を相続し、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から**最大3,000万円**を控除できます。
- 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が条件
- 近年の要件緩和により、買主様側で購入後に解体や耐震工事を行う形でも特例が適用可能に
- 売却価格が1億円以下であること
2. 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例
相続税を納付した相続人が、相続開始から3年10ヶ月以内にその不動産を売却した場合、支払った相続税額の一部を不動産の取得費（経費）として加算できる制度です。
譲渡所得を圧縮でき、売却時の所得税・住民税を抑える効果があります。
松戸市での「生前整理・生前対策」としての不動産売却
最近では、相続が発生する前にご自身で実家や所有不動産を整理しておく「生前対策」のご相談も増えています。
生前に不動産を売却しておくメリット
- 不動産を現預金に変えておくことで、将来お子様たちが遺産分割で揉めるリスクを防止
- ご自身の老後資金や施設入居費用として資産を有効活用できる
- ご本人の意志で納得のいく価格・条件で売却手続きを進められる
松戸の相続不動産売却に関するよくある質問
相続した不動産売却について、売主様からよくいただくご質問にお答えします。
相続人同士の意見がまとまっていない段階で相談してもいいですか？
はい、まったく問題ありません。「まずは現在の査定価値を知り、それを参考に遺産分割の話し合いを進めたい」というケースも多くございます。中立な立場から客観的な相場データをご提供いたします。
実家に家具や荷物が大量に残っていますが、そのままでも査定できますか？
はい、家財道具が残った状態でも現地確認・査定は可能です。売却が決まった後の不用品処分や遺品整理の提携事業者手配まで、一括してご案内いたしますのでご安心ください。
松戸市外・遠方に住んでいて実家へ通うのが難しいのですが？
ご相談や手続き、現地の巡回点検などは郵送・お電話・オンラインを活用して進められます。ご足労を最小限に抑えた安心のサポート体制を整えております。
まとめ｜信頼できるパートナーとともに安心の相続整理を
相続不動産の売却は、単なる物件の取引だけでなく、法務・税金・ご親族間での合意形成など多角的な視点が必要です。
正しい手順と税金特例を押さえることで、無駄なコストやトラブルを避け、納得のいく形で大切な資産を引き継ぐことができます。
アールフィールズ株式会社では、松戸市を中心に千葉県内の相続不動産・実家売却を数多くサポートしてまいりました。
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