不動産売却コラム
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【松戸市】不動産売却の媒介契約はどれを選ぶ？「専任」と「一般」の特徴と失敗しない選び方
松戸市や千葉県内でご自宅の売却を決めた際、不動産会社と交わすことになるのが「媒介契約（ばいかいけいやく）」です。「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、どれを選べばいいか分からず迷ってしまう売主様は少なくありません。
媒介契約の選び方によって、売却活動の進め方や不動産会社からの報告頻度、さらにはポータルサイトへの掲載の広がり方が変わってきます。
本記事では、宅建士の視点から3つの媒介契約の違いとメリット・デメリット、ご自身の希望に合わせた正しい選び方をわかりやすく解説します。
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不動産売却における3つの媒介契約の違いと特徴
媒介契約とは、売主様が不動産会社に「所有する物件の売却活動を依頼します」というルールを定めた契約です。
主に以下の3種類があり、それぞれ法律上のルールが異なります。
1. 専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）
特定の不動産会社「1社だけ」に売却を依頼する契約です。売主様ご自身で見つけてきた買主様（知人など）と直接契約を結ぶこと（自己発見取引）も認められています。
1社に任せることで、担当者が責任を持って親身に販売活動を行ってくれるバランスの良い選択肢です。
2. 専属専任媒介契約（せんぞくせんにんばいかいけいやく）
専任媒介と同様に「1社のみ」に依頼する契約ですが、自己発見取引が禁止されています。
その分、不動産会社側の報告義務（1週間に1回以上）や東日本レインズ（指定流通機構）への登録期日が一番短く、最も手厚いサポートと迅速な動きが期待できます。
3. 一般媒介契約（いっぱんばいかいけいやく）
同時に「複数の不動産会社」へ売却活動を依頼できる契約です。自己発見取引も自由に行えます。
複数の窓口で広く情報発信できる反面、不動産会社側の活動報告義務やレインズへの登録義務が法的に課されない特徴があります。
3つの媒介契約の比較まとめ
| 項目 | 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 |
|---|---|---|---|
| 依頼できる会社数 | 1社のみ | 1社のみ | 制限なし（複数可） |
| 自己発見取引 | 不可 | 可能 | 可能 |
| レインズ登録期日 | 5日以内 | 7日以内 | 義務なし（任意） |
| 活動報告の頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 義務なし |
| 契約期間の上限 | 最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 | 法律上の上限なし（実務上3ヶ月） |
自分に合った媒介契約を見極めるための判断基準
「どれが一番良い契約か」は、物件の条件や売主様のライフスタイルによって変わります。
ご自身の状況に当てはまる判断基準を確認してみましょう。
「専任媒介・専属専任媒介」が向いているケース
- 信頼できる一人の担当者と二人三脚でじっくり売却を進めたい場合
- 売却手続きや問い合わせのやり取りを1社にまとめてシンプルにしたい場合
- 定期的な販売活動の報告を受け、進行状況をしっかり把握したい場合
- 松戸市内で駅から少し離れている戸建てなど、丁寧なアピール写真や戦略的な広告掲載を必要とする場合
1社集中で依頼することにより、担当者も販売図面の作成やプロカメラマン撮影、WEBポータルサイトへの上位掲載などの広告宣伝に力を注ぎやすくなります。
「一般媒介」が向いているケース
- 松戸駅近の築浅人気マンションなど、売り出せばすぐに問い合わせが入る好立地物件の場合
- 複数の不動産会社に競わせることで、一番早い買主様を見つけ出したい場合
- ご自身で知り合いや親族など買い手候補を見つける可能性がある場合
人気エリアの物件であれば、複数社から同時に売り出すことで早期に条件の良い買い手が見つかることもあります。
松戸エリアで媒介契約を結ぶ際の安心ポイント
媒介契約を結ぶ際に、事前に押さえておきたい実務上の注意点をご説明します。
レインズ（指定流通機構）への登録と情報共有
東日本レインズに物件情報が登録されると、松戸市内だけでなく全国の不動産会社がその物件情報を閲覧できるようになります。
専任媒介・専属専任媒介を結んだ場合は登録証明書が発行されますので、しっかり確認しておきましょう。
途中で契約内容や依頼先を変更することはできる？
媒介契約の期間は最長で3ヶ月です。契約期間中であっても途中で更新しない選択ができますし、途中で「一般媒介から専任媒介へ変更する」といった柔軟な切り替えも可能です。
活動の手応えを見ながら調整することができますので、最初から気負いすぎる必要はありません。
媒介契約に関するよくある質問
媒介契約の疑問について、売主様から多く寄せられる質問にお答えします。
一般媒介で何社も同時に依頼すると費用は高くなりますか？
いいえ、高くなることはありません。
不動産会社へ支払う仲介手数料は「成約した際に1社に対して支払う成功報酬」です。一般媒介で5社に依頼していても、実際に買主様を見つけてくれた1社にだけ仲介手数料を支払うルールとなっています。
専任媒介にすると囲い込み（他社に紹介させないこと）をされませんか？
心配される方もいらっしゃいますが、アールフィールズではレインズへの早期登録とオープンな情報公開を徹底しています。
他社からの問い合わせや内覧希望も迅速に受け入れ、売主様にとって最高の条件で成約することを最優先にしております。
査定を受けた後に媒介契約を断っても大丈夫ですか？
はい、全く問題ありません。
机上査定や訪問査定を受けたからといって必ず契約しなければいけないわけではありません。提案内容や担当者との相性をじっくり確認した上で、ご納得いただけた際にご契約にお進みください。
まとめ｜自分に合ったパートナー選びで安心の売却を
媒介契約にはそれぞれ特徴があります。ご自身の所有する物件の特性や、「報告を頻繁に受けたい」「窓口を一本化したい」といったご希望に合わせて選ぶことが大切です。
アールフィールズ株式会社では、松戸市・市川市・船橋市での豊富なサポート実績を活かし、各媒介契約の違いをわかりやすくご案内しております。
「うちの家ならどの契約が良いかしら？」という疑問をお持ちの方も、どうぞお気軽にご相談ください。
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