不動産売却コラム
お悩みに沿った売却方法をご提案
【松戸市・不動産売却】後悔しないトラブル予防！告知事項と契約不適合責任の安心対策
マイホームや不動産を売却する際、「無事に買主様が決まって引き渡せた後で、建物に不具合が見つかったらどうしよう？」「昔の小さな雨漏り跡や近隣の環境について、どこまで伝えるべきなのだろう？」と不安に思う売主様は少なくありません。
不動産取引では、売買契約時に物件の状態を正確に開示（告知）し、売主様と買主様の間で認識を合わせておくことが、トラブルを防ぐ最も有効な方法です。
本記事では、宅建士の視点から売買契約における「告知事項」や「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」の基本と、後から後悔しないためのトラブル予防法をわかりやすく解説します。
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売主様が押さえておきたい「契約不適合責任」とは？
かつて「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていたルールは、法改正により**「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」**という名称に変更・整理されました。
契約内容と「違う状態」で引き渡した場合の責任
契約不適合責任とは、引き渡した不動産が「売買契約書に記載された内容と一致していない場合」に売主様が負う責任のことです。
例えば、「雨漏りなし」と契約書に記載されていたにもかかわらず、引き渡し後に雨漏りが発生した場合、買主様から修補請求や代金減額請求などを求められる可能性が生じます。
「知っている不具合」を契約書へ正しく記載すれば責任は問われない
重要なのは、「不具合があること＝売却できない」のではないという点です。
事前に不具合や気になる点について契約書（および物件状況報告書）へ明記し、買主様に納得いただいた上でご契約いただければ、その不具合に関して売主様が引き渡し後に責任を問われることはありません。
正確に伝えることが大切！「告知事項」と「物件状況報告書」
売買契約を結ぶ際、売主様には物件の過去の履歴や現状について正確に開示する「告知義務」があります。
開示（告知）しておくべき主な項目
| カテゴリー | 具体的な開示・告知項目の例 |
|---|---|
| 物理的な状態 | 雨漏りの履歴、シロアリ被害、過去の水害、給排水管の詰まりや故障、給湯器の不具合など |
| 環境・周辺の状況 | 敷地境界の状況（境界標の有無）、近隣の工事予定、騒音や悪臭の有無など |
| 心理的・履歴的事項 | 過去に敷地内や室内で発生した事故や事件など（心理的瑕疵） |
「物件状況報告書（告知書）」と「設備表」の重要性
売却手続きの中で、売主様ご自身に「物件状況報告書」と「設備表」を作成していただきます。
「昔少し水漏れがあったけれど修理した」「エアコンは古いが動く」といった細かな情報も素直に記入いただくことで、お引き渡し後の認識の食い違いを防ぐことができます。
トラブルを防ぎ安全に引き渡すための3つのポイント
後々のトラブルを回避し、売主様・買主様双方にとって気持ちの良いお取引にするための具体策をご紹介します。
1. 「インスペクション（建物状況調査）」を活用する
築年数が経過している戸建て住宅などの場合、専門の建築士が事前にお部屋や床下・屋根裏を点検する「インスペクション」を受ける方法があります。
客観的な専門家のチェックを入れることで、買主様に大きな安心感を与えることができます。
2. 「既存住宅売買瑕疵保険」の利用検討
インスペクションを通過し一定の基準を満たす物件であれば、瑕疵保険に加入することができます。
万が一、引き渡し後に雨漏りなどの構造上の不具合が見つかった場合でも、保険金で修理費用がカバーされるため、売主様の精神的・金銭的負担を大幅に軽減できます。
3. 経験豊富な不動産会社にしっかりと現状を共有する
「こんな小さなことを伝えても大丈夫かな？」「売れにくくならないかな？」と心配される必要はありません。
むしろ事前に正直に共有していただくことで、不動産会社はトラブルを防ぐための特約条項や正確なアピール文を作成できます。
トラブルを防ぐ安心チェックリスト：
- 過去に行ったリフォームや修繕の履歴・領収書をまとめておく
- 過去の雨漏りや水漏れ、機器の不調履歴を担当者に包み隠さず伝える
- 境界標がしっかり確認できるか事前に現地チェックを行う
トラブル予防と告知に関するよくある質問
告知事項や不具合について、売主様からよくいただく質問にお答えします。
古い家でどこに不具合があるか自分でも分かりませんが大丈夫ですか？
売主様が知っている範囲で素直にご記入いただければ問題ありません。
専門的な目線での点検が必要な場合は、担当スタッフが現地で確認サポートを行い、必要に応じてインスペクションなどの手配をご案内いたします。
不具合を告知すると売却価格が大幅に下がってしまいますか？
必ずしもそうではありません。
「築年数に応じた経年劣化」は買主様も想定されていることが多く、事前に開示されていれば「誠実で信頼できる売主様だ」と評価され、スムーズな成約につながるケースがたくさんあります。
不動産会社が「契約不適合責任免責」で買い取ってくれる方法もありますか？
はい、不動産会社が直接買い取る「直接買取」の場合、売主様の契約不適合責任が全額免責されることが一般的です。
「引き渡し後のリスクを完全にゼロにしたい」とお考えの場合は、仲介だけでなく買取という選択肢もご検討いただけます。
まとめ｜トランスパレント（透明性）のある情報開示で安心の取引を
不動産売却におけるトラブル予防の基本は、物件の現状をありのままに開示し、契約書に正しく反映することです。
透明性（トランスパレント）のある丁寧なお取引を行うことが、結果として売主様ご自身の安心と納得の成約につながります。
アールフィールズ株式会社では、松戸市・市川市・船橋市を中心に、売主様が引き渡し後も安心して過ごせる親身な売却サポートを徹底しております。
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