不動産売却コラム
お悩みに沿った売却方法をご提案
松戸市で初めて不動産を売る人へ｜失敗しない流れ・費用・会社選び
「家を売りたいけれど、まず何から始めればいいの？」「不動産屋に騙されたりしないか心配……」 初めての不動産売却には、期待よりも不安が大きいものです。特に2026年は、登記の義務化や税制の変更、さらには金利の動向など、知っておかないと損をするルールがいくつか存在します。
本記事では、松戸市内で不動産（一戸建て・マンション・土地）を売却するための失敗しない最短ルートを、費用の計算から会社選びのコツまで、初心者に寄り添って徹底解説します。この記事を読めば、売却の全体像がスッキリ見え、自信を持って最初の一歩を踏み出せるはずです。
✅ 難しい専門用語は使いません。丁寧なヒアリングを心がけています
✅ 松戸・船橋・市川エリアの最新市場データを基に、現実的な売却プランをご提案
✅ 「売るか貸すか迷っている」「相続の手続きが止まっている」という段階でのご相談も大歓迎です
1. 【2026年最新】初心者が絶対に知っておくべき「新ルール」と注意点
売却活動を始める前に、2026年から施行・厳格化された法律や税制について確認しておきましょう。後回しにすると、過料（罰金）や節税のチャンスを逃すことになります。
① 住所・氏名変更登記の義務化（2026年4月1日〜）
2026年4月1日より、不動産の登記簿上に記載されている住所や氏名に変更があった場合、変更があった日から2年以内に変更登記を行うことが义务化されました。これを正当な理由なく放置すると、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。売却時には、最新の印鑑証明書と登記情報が一致している必要があるため、売却を決めたら真っ先に司法書士へ相談し、名義を整理しておくことが重要です。
② 「3,000万円特別控除」の適用と確定申告
マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、最大3,000万円まで税金が控除される制度がありますが、これを適用するには翌年の確定申告が必須です。「利益が出ていないから申告しなくていい」と思い込んでいると、後から税務署から指摘され、思わぬ税金を払う羽目になるケースもあります。必ず専門家（税理士または不動産会社の提携税理士）に相談しましょう。
2. 松戸市での不動産売却：初心者におすすめの「失敗しない5ステップ」
売却の全体像を把握することで、余裕を持って進めることができます。多くの初心者がSTEP1とSTEP2を軽視して失敗しています。
- STEP1 相場を知る（自分でも調べる）：まずはネットの査定サイトや「土地総合情報システム」などで、近隣の類似物件がいくらで売り出されているか、いくらで成約したかの「概算価格」を把握する。
- STEP2 不動産会社を選ぶ（複数社と比較）：査定額の高さだけで選ぶのは厳禁。担当者の誠実さ、松戸市での実績、具体的な販売戦略を提示できるかを重視する。
- STEP3 媒介契約と売り出し：会社を決めたら、媒介契約（販売を依頼する契約）を結ぶ。担当者と相談しながら、相場と目標時期に合わせた「戦略的な価格」を設定する。
- STEP4 内覧と交渉：購入希望者の内覧に対応する。この際、室内の清掃（特に水回り）を徹底すると好印象です。価格交渉が入った場合は、担当者を通じて慎重に対応する。
- STEP5 売買契約と引き渡し：条件が合致すれば、売買契約を結び、住宅ローンの完済手続きや登記の移転、鍵の引き渡しを行い、無事に完了！
3. 【初心者の不安】いくらかかる？いくら残る？費用の基本
不動産売却は、売った金額がそのまま手元に残るわけではありません。必要な費用と税金を事前に把握し、「手残り金（いくら残るか）」を計算しておくことが不可欠です。
売却にかかる主な費用一覧（目安）
売却価格が3,000万円の場合の一般的な例です。
- 仲介手数料：約105万円（（価格の3%+6万円）+消費税）※成約時のみ支払い
- 印紙税：約1万円（売買契約書に貼る印紙）
- 抵当権抹消費用：約2万〜5万円（住宅ローンが残っている場合。司法書士報酬含む）
- 住所変更登記費用：約1万〜3万円（住所が変わっている場合）
- 解体費用・測量費用：必要に応じて（土地売却の場合。数十万〜数百万円）
👉 諸費用の合計目安：売却価格の3〜5%程度（解体・測量がない場合）
税金の基本：利益が出た時だけかかる「譲渡所得税」
不動産を売って「利益（買った時より高く売れた）」が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税（所得税・住民税）」がかかります。ただし、前述の「3,000万円特別控除」が適用できれば、多くのマイホーム売却で税金はかかりません。逆に、買った時より安く売れた（損失が出た）場合は、他の所得と相殺して税金を安くできる特例もあります。
4. 会社選びで人生が変わる：不動産会社の「見極め方」
初心者が最も悩むのが「どこに任せるか」です。大手か地域密着か、という視点だけでなく、以下の3点を担当者レベルでチェックしてください。
① 査定額の根拠が明確か？（松戸の実績はあるか？）
「高い査定額を出して、契約後に大幅な値下げを迫る（干す）」会社も存在します。「なぜこの価格なのか」を、近隣の成約事例（レインズ等のデータ）をもとに説明してくれる会社を選びましょう。特に松戸市内の類似物件の成約実績が多い会社は信頼できます。
② 販売戦略は具体的か？（写真・Web・SNS）
「レインズ（不動産流通機構）に載せて、チラシを撒きます」だけの会社は不十分です。2026年、買い手はスマホで物件を探します。プロによる写真撮影、パノラマ画像の掲載、SNSでの広告配信など、具体的なWeb戦略を持っているかを確認してください。
③ デメリットもしっかり伝えてくれるか？
「ここは売れにくいポイントですが、こう対策しましょう」と、正直にリスクと解決策を伝えてくれる担当者は信頼できます。良いことしか言わない担当者は注意が必要です。
5. 実践：内覧時の「好印象」が成約価格を上げる
売り出しが始まったら、買い手を迎える「内覧」が勝負です。初心者が自分でできる、最も効果的な対策です。
- 徹底した清掃（特に水回り）：キッチン、バス、トイレが汚れていると、それだけで「古い、管理が悪い」と判断されます。
- 整理整頓と不用品の処分：部屋が物で溢れていると、狭く感じられます。可能な限り荷物を減らし、スッキリした空間を見せましょう。
- 明るさと換気：内覧前にはすべての電気をつけ、カーテンを開け、窓を開けて空気を入れ替えておきます。
- 匂い対策：ペットやタバコの匂いは、住んでいる人は気づきにくいものです。消臭剤などで対策を徹底します。
まとめ｜「まずは相談」が成功への第一歩
不動産売却は、人生で何度もない大きなイベントです。一人で抱え込まず、まずは信頼できるプロに今の状況を話してみることから始めてください。「売るか貸すか迷っている」という段階でも、最新の市場に合わせたベストな解決策をご提案します。
アールフィールズ株式会社では、初めての売主様がリラックスしてお話しできるよう、アットホームな雰囲気での相談を大切にしています。松戸の不動産に関することなら、どんな小さなことでもお気軽にご相談ください。
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