不動産売却コラム
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「放置した実家」の末路は？2026年4月施行・氏名住所変更の登記義務化で変わる売却の新ルール
「昔住んでいた家の住所のままだ」「結婚して名字が変わったけれど、登記はそのままでも大丈夫だろう」 もし、あなたがそう思っているなら、今すぐ確認が必要です。2026年4月1日、日本の不動産ルールが大きく変わりました。「住所・氏名変更登記の義務化」のスタートです。
本記事では、2026年最新の法改正が、松戸市で不動産売却を検討している方にどのような影響を及ぼすのか。放置することのリスクと、売却を成功させるための「登記整理」の進め方を徹底解説します。
✅ 2026年4月施行の新法に対応。登記情報の不一致をプロが無料チェック
✅ 複雑な住所移転の経緯（戸籍の附票取得など）も提携司法書士と完全サポート
✅ 「売却と同時に登記変更」で、手続きの負担と費用を最小限に抑えます
1. 2026年4月スタート：住所・氏名変更登記の義務化とは？
これまで、不動産の登記簿に記載されている所有者の「住所」や「氏名」に変更があっても、いつまでに変更しなければならないという期限はありませんでした。しかし、これが「所有者不明土地問題」の一因となっていたため、2026年4月から厳格な義務となりました。
「2年以内」に申請しないと過料の対象に
- 対象：引越しによる住所変更、結婚・離婚による氏名変更など。
- 期限：変更があった日から「2年以内」。
- 罰則：正当な理由なく怠った場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。
※要注意：法改正前（2026年4月以前）に変更があった場合も、義務化の対象となります。現在すでに住所が違う方は、2028年4月までに変更を行わなければなりません。
2. 登記を放置したまま売却しようとするとどうなるか？
「売却するときにまとめてやればいい」と安易に考えていると、思わぬトラブルに巻き込まれます。
① 売買契約の直前で「引き渡し不能」になるリスク
不動産売却では、登記簿上の住所・氏名と、売主様が用意する「現在の印鑑証明書」の情報が一致しなければ、法務局での名義変更（所有権移転）が受理されません。引越しを繰り返している場合、過去の住所の繋がりを証明する「戸籍の附票」や「住民票の除票」が必要になりますが、保存期間が過ぎて書類が取得できないケースもあります。
② 余計なコストと時間の発生
書類が揃わない場合、家庭裁判所での手続きや、特別な上申書の作成が必要になり、司法書士費用が跳ね上がるだけでなく、引き渡しまでに数ヶ月の遅延が生じることがあります。買い手から「契約違反」として違約金を請求される恐れすらあります。
3. 松戸市周辺の「実家相続」で特に多いトラブル事例
松戸・市川・船橋エリアでは、昭和の高度経済成長期に家を買い、そのまま住所変更を行っていないケースが散見されます。
- 事例A：数十年前に結婚した娘様が相続
登記簿は旧姓のまま。戸籍謄本での証明が必要だが、転籍を繰り返しており、家系図のような膨大な書類が必要に。 - 事例B：都内から松戸へ、さらに別エリアへ引越し
登記簿の住所が「都内」のまま。途中の住所履歴が市役所で保存されておらず、繋がりを証明するのに苦労する。 - 事例C：海外赴任中に売却を決定
国内の住所が抹消されており、サイン証明書（領収証書）の手配に時間がかかり、好条件の買い手を逃してしまう。
4. 2026年、売却を有利に進めるための「登記整理」3ステップ
売却を検討し始めたら、査定と同時に以下のステップで準備を進めましょう。
STEP1：権利証（または登記識別情報）を確認する
まずは、現在の登記簿謄本を取り寄せ、記載されている住所・氏名が「今の身分証」と1文字も違わず一致しているか確認します。外字や旧字体の扱いにも注意が必要です。
STEP2：書類の「有効期限」を意識する
印鑑証明書などの公的書類には3ヶ月の有効期限があります。売却のタイミングに合わせ、いつ、どの書類を揃えるべきか、不動産会社とスケジュールを共有します。
STEP3：不動産会社に一任する
アールフィールズでは、査定時に必ず登記情報の確認を行います。不一致がある場合は、売却活動と並行して司法書士をコーディネートし、引き渡し時にスムーズに「住所変更＋所有権移転」が完了するように調整します。
まとめ｜「正しい名義」は不動産の価値を守る第一歩
2026年の法改正は、国が本気で「不動産情報の正確性」を求めている証拠です。放置は過料だけでなく、あなたの大切な資産の「売り時」を奪うことになりかねません。
アールフィールズ株式会社では、不動産売却のプロとして、法律・登記の煩わしい手続きも徹底サポートします。まずは、あなたの物件が「今すぐ売れる状態か」を確認することから始めましょう。
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