【2026年最新】親から子へ「住みながら売却」は可能？親族間リースバックの盲点と対策｜松戸市・市川市・船橋市の不動産売却・買取・査定はアールフィールズへ

不動産売却コラム

お悩みに沿った売却方法をご提案

「高齢の親が住む家を子が買い取り、親にはそのまま住み続けてほしい」――。このような親族間での「リースバック」は、一見すると家族全員が幸せになれる理想的な解決策に見えます。しかし、2026年現在の不動産市場と税制環境下では、「知らなかった」では済まされない莫大な税金リスクが潜んでいます。

本記事では、2026年4月現在の最新税制と金融情勢を踏まえ、親族間リースバックを安全に成立させるための「適正価格」「ローン戦略」「契約の急所」をプロの視点で徹底的に深掘りします。

親族間売買の「落とし穴」をプロが診断

✅ 税務署から指摘されない「適正価格・賃料」を算定します
✅ 2026年の金利上昇局面で最適な「子の資金計画」をアドバイス
✅ 松戸・船橋・市川の地域特性に合わせた、将来の相続も見据えた出口戦略

なぜ今、多くのご家族がこの手法を検討されているのでしょうか。背景には「長寿化」と「資産の早期整理」という切実な問題があります。

高齢の親御様にとって、住み慣れた地域・家を離れるのは身体的・精神的に大きな負担です。子に売却することでまとまった現金を確保し、介護リフォームや老人ホームの入居待機資金に充てながら、これまで通りの生活を維持できます。

不動産は分割が難しく、相続発生時に兄弟姉妹間でトラブルになるケースが多発しています。今のうちに特定の子へ適正価格で売却しておくことで、資産を「家」から「現金」に変え、将来の相続を円滑に進めることが可能です。

2026年4月からは住所・氏名変更の登記義務化も始まりました。高齢の親に代わって、現役世代の子が管理責任（修繕や納税）を引き継ぐことで、物件の資産価値を維持しやすくなります。

親族間売買において、税務署は「売買を装った資産の無償移転」がないかを厳しくチェックします。

「親子だから1,000万円安く売る」といった行為は、差額分に贈与税が課せられます。2026年の市場は価格変動が激しいため、数年前の相場は参考になりません。必ず「不動産会社による正式な査定書」を取得し、その価格を基準に売買価格を決定する必要があります。

リースバックで親が支払う家賃が周辺相場より極端に安い（例：相場10万円のところ2万円など）場合、その差額も贈与とみなされるリスクがあります。また、家賃が無料だと「使用貸借」となり、売却そのものの実体（子の真の所有権）が疑われ、ローン控除の適用外になるなどの弊害が生じます。

子が親から家を買い取る際、銀行融資（住宅ローン）のハードルは非常に高いのが現状です。

重要

なぜ銀行は嫌がるのか？
多くの金融機関は、親族間売買への融資を「住宅取得目的ではなく、実家を担保にした生活資金の調達（または贈与税逃れ）」と疑います。2026年の金利上昇に伴い、銀行の審査基準はさらに保守的になっています。

私たちが相談を受けた、実際にあった失敗事例を紹介します。

事例A：口約束で家賃を決めた結果
数年後、子の家計が苦しくなり家賃を値上げしようとしたところ、親子関係が悪化。結局、親が家を出ることに。⇒ 対策：親族間でも公正証書等で「賃貸借契約書」を締結すべき。
事例B：税務署からの突然の調査
査定を取らずに適当な価格で売買。3年後に税務調査が入り、数百万円の贈与税＋追徴課税を支払う羽目に。⇒ 対策：売却時のエビデンス（査定資料）を保管しておくべき。
事例C：他の兄弟からの不満
「一人だけ安く実家を手に入れた」と他の兄弟が猛反発。親の死後に遺留分を巡る裁判に。⇒ 対策：売却時に他の相続人にも事情を説明し、合意を得ておくことが鉄則。