離婚時の不動産売却
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お悩みに沿った売却方法をご提案
気を付けるべき離婚時の家の売り方
ここ数年日本では離婚するご夫婦が増えていて、3組に1組が離婚するとすら言われています。実は不動産は離婚時の財産分与で最も揉めるものだといわれています。というのも、お金や株のように簡単に配分できるものではなく、権利関係も複雑だからだそうです。さらに、住宅ローンが残っている不動産も財産分与対象になるのでさらに複雑なものになっています。
実際、当社に「離婚関係」の相談者様もどうしていいか途方にくれているご様子の方がたくさんいらっしゃいます。解決方法としてはいろいろとありますが、最も効率的で後々のトラブルもなくお互いの人生を再スタートさせやすいのが「不動産売却」です。売却代金ならば分配できますので離婚後に協議するようなことも起こりにくくなります。
ちなみに離婚に伴う不動産売却をされる場合は不動産名義の確認、ローン契約内容、購入時の頭金の内訳、財産分与に該当する期間などを事前に調査・確認してきましょう。アールフィールズでは地元千葉県の専門家とすぐに連携していますので各種手続きのサポートが可能です。
離婚となった場合、家はどうなるの？このようなお悩みはありませんか？
- 家は売る？売らない？いくらで売れる？
- 売ったお金の分け方は？
- 売却しても住宅ローンが残ってしまう場合は？
- 離婚してもこのまま住み続けることはできる？
- 家を売るタイミングは？
離婚が理由で家を売却した際、売却によって得たお金は財産分与によって2分の1で分けることが原則となります。家を売却する場合は夫婦が合意の上、売却活動を開始することとなりますが、一方がそのまま家に住み続けたいという場合は、公式な書面によって二者で取り決めを交わさなければなりません。住宅ローンが残っている場合には返済に関する取り決めも行っておかないと、後々の返済トラブルが生じ、住宅ローンの支払いが滞ってしまった時に住む家を失ってしまうことも考えられるためです。
住宅ローンの返済もそれまで計画を立てて行ってきたものですが、離婚によって家を売る事が決まったら、ローン返済の精算について現金の用意などの対応をしなければなりません。所有の権利などの協議も必要に応じて行わなければならず、中には離婚手続きの前に行ったほうがよいこと、離婚後に行ったほうがよいこともあります。
いずれにしても、住んでいる家は少しでも高く売却できる方法を探ることになります。
少しでも高く売りたい方には「仲介売却」がおすすめです
住宅ローンが残っていない場合、現金で購入していた場合は、仲介売却を利用することができます。
仲介売却は、売却する家(不動産)を不動産仲介会社に売却の依頼し、売却する方法で、売り主が希望の売却価格を決めた上で売却活動を行うことができ、不動産売却において多くの方が利用する方法です。
売り主様から不動産の売却依頼を受けた不動産会社は、買い主様を探すために売却活動を行います。購入希望者が現れた際には購入条件をすり合わせながら、売却契約へ向けたやりとりを進めます。売却までの期間は約3～6カ月となることが多いですが、購入希望者とのやりとりによっては1年以上かかる場合もあります。
仲介売却の最大のメリットは、売り主様が自身で売却価格を決められることです。不動産売却には仲介売却のほかにも「任意売却」や「不動産買取」といった方法があります。
仲介売却のように買主が一般消費者ではなく、不動産会社となるため、現金化までの期間は短くすることができますが、「任意売却」や「不動産買取」の場合は「仲介売却」に比べると買取額が安くなることが多いです。
「任意売却」や「不動産買取」でも、売却額は不動産会社との交渉の上決定となりますが、「仲介売却」のように売却価格を売り主様が決めることはできない為、売却金額を重視し、現金化までの期間に余裕がある場合は、少しでも高く売れる可能性のある「仲介売却」を検討するようにしましょう。
■売却できるのは「名義人」
ご自身が物件の名義人でない場合、たとえ長年その家に住んでいたとしても売却活動をすることができません。この場合、家を売却するためには名義人と話し合って合意を得るしか方法がありません。名義人は、その不動産を購入した際の不動産売買契約書を確認すれば調べることができます。
売却額よりも住宅ローン残債が多い場合は「任意売却」のご検討となります
家(不動産)の売却額(査定額)が住宅ローンの残高よりも低くなってしまう場合は、売却後も住宅ローンが残ってしまうため、足りない分のお金を用意し、ローン残高の支払いをしなければなりません。
このように、売却額よりも住宅ローンの額が大きい状態のことを「オーバーローン」状態といいます。
オーバーローンの状態で売却時に残ったローンの支払いができない場合は、仲介売却を行うことができず、任意売却をご検討いただく形となります。
任意売却を行うには、ローンを借りている債権者（金融機関など）の承諾が必ず必要となり、実行するにあたっての条件などもあるので事前の確認が必要です。
任意売却後に残ったローンは債権者と話し合いの上、支払いを続けます。
■「共有持分」「共有名義」の際の進め方は慎重に
不動産には、複数人で1つの不動産を所有する「共有」が認められています。不動産を共有している状態で、それぞれの人が不動産に対して持っている所有権の割合のことを「共有持分」といいます。また、例えば夫と妻で不動産の名義を持っている状態のことを「共有名義」といいます。
共有名義の場合は共有名義人全員の同意が必要で、家や土地などを自由に売却できませんが、共有持分は割合に応じた分を売却することが可能です。
共有名義や共有持分については、登記簿謄本（全部事項証明書）や登記識別情報通知の「所有権登記名義人」の記載内容で確認できます。
これらについての確認を取っておかないと、売却を進めることができない事態が発生する可能性も出てくることがあります。
家を売却したお金は財産分与で2分の1に分けます
財産分与（ざいさんぶんよ）とは、夫婦が婚姻生活中に協力して築いた財産を離婚の際に夫婦それぞれに公平に分け合うことをいいます。不動産（土地・一戸建て・マンションなど）も財産分与の対象に含まれます。
不動産（土地・一戸建て・マンションなど）を売却してお金が手元に残った場合は、持分割合（その不動産を所有している割合）や、それぞれの収入などとは関係なく、基本的には夫婦で2分の1に分けます。夫婦間で協議の末、合意が得られた場合は、全額をどちらか一方が受け取る形をとることも可能です。
「婚姻前」に親から譲り受けたり、自分自身で購入した不動産については特有財産といわれ、夫婦共同で形成した財産ではないため財産分与の対象には含まれません。
また、住宅ローンが残っている場合も財産分与の対象となりません。売却代金で住宅ローンの完済ができない場合は、住宅ローンが残り、手元に財産が残らないので財産分与の対象にはなりません。
