不動産売却コラム
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【完全版】1棟マンションを高く売却する方法｜流れと成功のポイント
1棟マンションの売却は取引金額が大きく、区分マンションとは進め方や手続きも異なります。この記事では、売却の流れから売却を成功させるためのポイント、売却時にかかる費用や税金の基礎知識までをわかりやすく解説します。
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1棟マンション売却の全体像
1棟マンションの売却は、区分マンションや戸建てと比べて取引金額が大きく、購入するのも自宅購入を目的とする一般の人ではなく、投資家や法人が中心となります。そのため、売却の進め方や注意点は通常の不動産売却とは異なる点が多いのが特徴です。ここでは、全体的な流れと売却にかかる期間の目安を整理し、全体像をつかみましょう。
一棟マンションを売却する一般的な流れ
1棟マンションの売却は、大きく分けて以下のステップで進みます。
- 【査定依頼】
不動産会社に物件を査定してもらい、相場価格を把握します。査定方法は主に3つあります。 - 【媒介契約の締結】
売却を依頼する不動産会社を決定し、媒介契約を結びます。媒介契約には、①専属専任媒介契約、②専任媒介契約、③一般媒介契約の3種類があります。 - 【売却活動（広告・投資家への提案）】
不動産ポータルサイトや、投資家、企業への紹介などを通じて買主を探します。 - 【条件交渉・売買契約】
購入希望者が見つかったら、価格や引渡し条件などを調整し、売買契約を締結します。 - 【引渡し・決済】
代金の受け取り、登記移転、入居者管理の引き継ぎなどを行い、売却が完了します。
売却にかかる期間とスケジュールの目安
1棟マンションの売却は、物件の規模や立地、入居率などによって大きく変動しますが、一般的には、準備から引渡しまでトータルで4か月〜1年程度を想定しておくのが現実的です。
売却にかかる期間とスケジュールの目安
| ステップ | 標準的な所要期間（目安） |
|---|---|
| 査定依頼 | 約0.5～1ヶ月 |
| 媒介契約の締結 | 約0.5～1ヶ月 |
| 売却活動 | 約2～3ヶ月 |
| 条件交渉・売買契約 | 約0.5～1ヶ月 |
| 引渡し・決済 | 約1ヶ月 |
投資用不動産の購入検討者は、収益性や将来のリスクを綿密に分析する傾向があります。そのため、一般的な住宅売買に比べて交渉や検討に時間がかかるケースが多い点を理解しておくと安心です。
不動産売却の全体の流れを詳しく知りたい方は、「松戸市での不動産売却の流れを徹底解説｜平均期間・必要書類・地域別の注意点も紹介」をご覧ください。
1棟マンションを高く売却するための具体的な方法
1棟マンションを高く売るには、ただ売りに出すだけでは十分とは言えません。投資家や法人の目線を意識した戦略をとることで、成約価格を引き上げることが可能になります。ここでは具体的な4つの方法を解説します。
1棟マンションの売却が得意な不動産会社に売却依頼する
1棟マンションは投資用不動産であるため、一般的な居住用物件とは売却の進め方や買主層が大きく異なります。そのため、売却を依頼する際には「投資用不動産に強い会社」を選ぶことが非常に重要です。
【投資用不動産に強い会社の特徴】
- 投資家や法人顧客とのネットワークを保有しており、買主候補へ直接アプローチできる
- 利回りや入居率など投資家が重視する指標を理解し、正しく提示できる担当者がいる
- 精度の高い査定力によって、適正価格を見極め、不当に安く売却するリスクを防げる
不動産売却に強い不動産会社はこちら→松戸市で不動産売却に強いおすすめ不動産会社10選！高値売却のポイントも解説
適正な価格査定を行う
価格設定は売却成功を左右する重要なポイントです。投資用不動産の場合は「収益還元法」がよく用いられますが、他にも代表的な査定方法があります。
| 査定方法 | 概要 | 特徴 |
|---|---|---|
| 収益還元法 | 家賃収入を基に利回りを算出し、収益性から価格を求める | 投資用不動産で最も一般的な査定方法。収益性を重視した評価が可能 |
| 取引事例比較法 | 周辺の類似物件の成約事例をもとに算出する | 相場感を把握しやすいが、事例が少ないエリアでは精度が下がる |
| 原価法 | 建築費から減価償却を差し引き、土地価格を加えて算出する | 築浅物件で有効だが、築年数が経過した物件には不向き |
不動産会社ごとに採用する査定手法は異なります。複数社に査定を依頼し、提示額の根拠や算出ロジックを比較・検証して相場感を見極めることが重要です。
査定について詳しくはこちら→松戸市の不動産査定を徹底解説！査定額の決まり方と正しい比較方法を紹介
利回りや収益性を数字で示して投資家にアピールする
投資家が最も重視するのは「購入価格に対してどれだけのリターンが期待できるか」という点です。したがって、利回りや収益性を数字で明確に示すことが、売主への大きなアピール材料になります。
特に以下のような指標を表やグラフにまとめて提示すると、投資家にとって視覚的に理解しやすくなり、説得力が増します。
- 【表面利回り】
年間家賃収入を物件価格で割ったもので、経費を考慮しない「見かけの利回り」。
計算式：年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 - 【実質利回り】
固定資産税や管理費などの経費を基に算出する「実際に手元に残る利回り」。
計算式：｛年間家賃収入 − 経費｝ ÷ ｛物件購入価格＋購入時の諸費用｝ × 100 - 【入居率の推移】
過去から現在にかけての入居率を数値化・グラフ化することで、安定した収益性を客観的に示せます。
修繕・清掃・管理状況を整えて印象を高める
建物の見た目や管理状況は、購入検討者が重視するポイントです。
- 共用部の清掃を徹底する
- エントランスや外壁の簡易修繕を行う
- 管理体制（管理会社や修繕履歴）を資料で提示する
上記改善を行えば、買い手から「安心して保有できる物件」と評価されやすくなり、結果として価格交渉を有利に進めやすくなります。
1棟マンション売却で発生する費用と税金
1棟マンションを売却する際には、仲介手数料や登記費用といった各種費用に加え、譲渡所得税などの税金も発生します。ここでは、売却に伴う代表的な費用と税金の内容を解説します。
一般的なマンション売却の費用感も押さえておきたい方は、「【完全版】マンション売却にかかる手数料・費用・税金を宅建士が解説」をご覧ください。
仲介手数料・登記費用
1棟マンションを売却する際には、仲介手数料と登記費用が発生します。
仲介手数料
不動産会社に支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限が定められています。
計算式は「売却価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税」で、例えば売却価格が1億円の場合、仲介手数料の上限は約336万円（税込）となります。
登記費用
売却に伴い登記手続きが必要になるケースもあります。売却する物件に抵当権が付いている場合は、「抵当権抹消登記」を行います。
- 司法書士への報酬：数万円〜十数万円程度
- 登録免許税：売却する物件に抵当権が付いている場合は、抵当権抹消登記が必要。不動産1件につき1,000円（土地と建物は別計算なので、例えば土地1筆＋建物1棟なら2,000円）。
登記費用は物件の規模や条件によって変動するため、売却前に司法書士へ見積もりを依頼しておくと安心です。
より細かい手数料計算や他の価格帯の目安を知りたい方は、「【早見表付き】不動産売却の仲介手数料相場を徹底解説」もあわせてご覧ください。
譲渡所得税の基本と計算方法
1棟マンションなどの投資用不動産を売却し、利益が出た場合には譲渡所得税が課税されます。
計算式は以下の通りです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
課税額 ＝ 譲渡所得 × 税率
取得費には購入時の価格や仲介手数料などの取得関連費用が含まれ、譲渡費用には売却時にかかる仲介手数料や登記費用などが含まれます。税率は保有期間によって大きく変わり、短期譲渡所得（5年以下） と 長期譲渡所得（5年超） に分かれます。
譲渡所得税の税率
| 区分 | 保有期間 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 約39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 約20.315％ |
関連記事：松戸市で不動産を売却すると税金はいくら？節税・控除・申告を徹底解説
専門家に相談すべきケース（税理士・司法書士）
1棟マンションの売却では取引金額が大きいため、税金や法的手続きも複雑化しやすいのが留意すべき点です。
- 不動産会社：売却に必要な書類の準備をサポートし、税務や登記に関しては、専門家と連携して適切に対応できるように支援します。
- 税理士：売却益にかかる税金を試算し、節税につながる特例制度の適用可否を判断します。
- 司法書士：所有権移転登記や抵当権抹消登記など、登記手続きを代行します。
特に相続物件やローンが残っているケースでは、専門家のサポートを受けることでトラブル防止になります。
1棟マンションの売却を成功させるためのポイント
1棟マンションの売却は、取引金額が大きく、関わる手続きも複雑なため、成功と失敗の差がはっきり出やすいです。ここでは「売却活動中に押さえておきたい注意点」と「売却後の資金の活かし方」という2つの視点から、成功へつなげるための具体的なポイントを解説します。
売却活動中に気を付けたい注意点
- 【入居者の状況を把握する】
入居率や賃料、契約条件をあらかじめ整理しておくと、購入検討者への説明がスムーズになり、安心感や信頼感を与えることができます。 - 【担当者と密に連携する】
広告掲載状況や問い合わせ数、内覧時の反応などは、担当者から定期的に報告を受けるようにしましょう。情報を共有しながら進めることで、販売戦略の見直しや改善に役立ちます。 - 【清掃を徹底する】
共用部やエントランス、ゴミ置き場といった日常的に目に入る場所の印象は、購入検討者の評価に直結します。常に清潔に保つことで、物件全体の印象を大きく向上させられます。 - 【内覧時は丁寧に対応する】
内覧では、投資家が重視する修繕履歴や管理状況を資料として準備し、誠実に対応することが大切です。細やかな配慮は「安心して購入できる物件」という評価につながりやすくなります。
売却後の資金活用・再投資戦略
1棟マンションを売却して得た資金は、次の資産形成につなげるチャンスでもあります。
- 再投資（不動産・株式・債券など）
売却益を新たな不動産や株式・債券などの金融商品に回すことで、資産をさらに増やすチャンスにつながります。 - 相続や贈与への活用
1棟マンションの売却で得た資金は、相続や贈与の計画に組み込むことで将来の負担を軽減できます。たとえば、生前贈与を活用してあらかじめ資産を分けておけば、相続時のトラブル防止や相続税対策に有効です。また、現金のまま残すよりも、贈与制度や不動産を活用することで評価額を抑えられ、円滑な資産承継にもつながります。 - ローン返済や生活資金の確保
残債を完済する、将来の生活費に充てるなど、生活資金として確保するのも有効です。
売却後の資金活用については、税理士やファイナンシャルプランナーに相談するとより具体的な戦略が立てられます。
1棟マンション売却でよくある質問（FAQ）
ここでは、売主から特によく寄せられる質問を分かりやすくまとめました。
売却時に必要な書類は？
登記簿謄本、印鑑証明書、固定資産税納税通知書、賃貸借契約書（入居者がいる場合）、修繕履歴、管理に関する書類などが必要です。事前に不動産会社へ確認して準備しておくとスムーズに進められます。
仲介と不動産会社による買取はどちらが有利？
相場に近い価格で売却できる可能性があるのは「仲介」、一方で早期売却や確実性を重視するなら「買取」が適しています。それぞれにメリット・デメリットがあるため、状況や目的に応じて選択することが大切です。
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売却活動中に入居者へ通知は必要ですか？
通常、入居者には売却活動そのものを通知する義務はありません。ただし、内覧対応などで協力が必要な場合は事前に丁寧な説明を行うとトラブルを防げます。
ローンが残っている1棟マンションも売れますか？
ローンが残っている場合でも売却は可能です。売却代金で残債を完済し、金融機関の承諾を得ることで手続きが進められます。オーバーローンの場合は任意売却の検討も必要です。
関連記事：松戸市で任意売却で対応できる不動産会社5選｜住宅ローン返済にお悩みの方必見
節税対策として使える制度はある？
投資用不動産でも活用できる節税制度はいくつかあります。代表的なのは減価償却を利用した損益通算で、建物部分の償却費を計上して給与所得などと相殺する方法です。また、法人化することで所得税より低い法人税率が適用され、節税につながることもあります。さらに相続時に評価額を下げることで相続税対策にもつながります。
ただし、減価償却は売却時の課税に影響するなど注意点も多いため、実際の適用は税理士へ相談することが安心です。
まとめ｜1棟マンションを高く売却するために大切なこと
1棟マンションの売却は、収益性や入居状況など考慮すべき要素が多く、工夫次第で売却の成否が左右されます。信頼できる不動産会社を選び、適正な価格設定をし、買主の立場に立った行動を心がけることが大切です。
アールフィールズ株式会社は、松戸市・市川市・船橋市エリアに根差した地域密着型の不動産会社です。収益不動産事業にも注力しており、1棟マンションの売却実績も豊富です。また、独自の投資家ネットワークと蓄積されたノウハウを活かし、安定した集客と高値売却を実現しています。
1棟マンションなど投資用不動産の売却をご検討の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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