不動産売却コラム
お悩みに沿った売却方法をご提案
松戸市で不動産を売却すると税金はいくら？節税・控除・申告を徹底解説
松戸市で不動産を売却する際には、譲渡所得税や住民税などの税金が発生します。
税金の仕組みや控除・特例を正しく理解しておくことで、無駄な負担を防ぎ、節税にもつながります。
この記事では、松戸市での不動産の売却に関する税金の基本、計算方法、控除制度、申告の流れをわかりやすく解説します
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不動産売却にかかる税金の仕組みと松戸市での基本ルール
不動産を売却した際に売却益（譲渡所得）が発生すると、その利益に対して税金が課されます。松戸市で不動産を売却する場合も、所得税や復興特別所得税などの国税に加え、千葉県・松戸市が課す地方税の負担が生じます。ここでは、不動産を売るときにかかる税金の基本と、松戸市で注意しておきたい税金のルールや考え方をわかりやすく紹介します。
売却益にかかる「譲渡所得税」とは？
不動産を売却して利益（売却益）が出た場合に課される税金が「譲渡所得税」です。
この税金は、給与や事業などから得る一般的な所得とは別に、不動産などの資産を売却して得た一時的な利益に対して課されます。
具体的には、売却益に応じて所得税・住民税（市民税＋県民税）・復興特別所得税が課税される仕組みです。
このとき課税の対象となる「利益」を譲渡所得と呼び、次の計算式で求めます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
上記の計算式で算出した譲渡所得に税率をかけることで、所得税と住民税の金額が決まります。
ただし、税率は「所有期間（短期・長期）」や「特例控除の適用有無」によって大きく異なり、実際の負担額にも差が生じます。
印紙税・登録免許税など売却時に発生するその他の税金
不動産を売却する際は、譲渡所得税のほかにもさまざまな税金が発生します。主なものは以下です。
| 税金の種類 | 内容 | 金額の目安 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書に貼る収入印紙。契約金額によって税額が決まる。 | 数千円〜数万円程度（契約金額に応じて変動） |
| 登録免許税 | 抵当権抹消登記などを行う際に課される税金。 | 抵当権抹消：不動産1個につき1,000円（例：土地＋建物＝2,000円）。 |
| 固定資産税の日割精算 | 売却時点での所有期間に応じて、買主と分担。 | 物件ごとに異なる（決済時に金額を相殺して清算） |
これらの税金は、所得税や住民税のように年度末にまとめて納付するのではなく、売却や契約の際に都度支払う形となります。
不動産売却時にかかる仲介手数料について詳しくはこちら→【早見表付き】不動産売却の仲介手数料相場を徹底解説
松戸市で課される住民税・県民税の仕組み
不動産の売却で利益が出た場合、その所得に応じて翌年の「住民税」が課されます。
松戸市の住民税は、市民税と県民税で構成されており、それぞれの税率は以下のとおりです。
| 区分 | 市民税 | 県民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（5年以下） | 5.4％ | 3.6％ | 9.0％ |
| 長期譲渡所得（5年超） | 3％ | 2％ | 5.0％ |
| 優良住宅地・居住用財産の譲渡 | — | — | 最大で2.4％＋1.6％など軽減措置あり |
これらの税金は、不動産の売却益を含めた前年の所得に基づいて計算されるため、翌年に課税・通知されます。
なお、赤字（損失）で売却した場合は課税されませんが、確定申告をすれば損益通算や繰越控除が適用できる場合があります。これらの制度を活用すれば、他の所得（給与所得など）と相殺して税負担を軽減することが可能です。
不動産売却で発生する税金の種類と計算の基本
松戸市で不動産を売却する際、主にかかる税金は、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税の3種類です。
それぞれの仕組みと計算方法を理解すれば、売却後に「予想より多く税金がかかった…」という失敗を防ぐことができます。
譲渡所得税の計算式と「短期・長期」の違い
不動産売却で最も大きな負担となるのが「譲渡所得税」です。
この税金は、売却して得た利益（＝譲渡所得）に対して課税されるもので、所有期間によって税率が変わります。
【譲渡所得税の基本計算式】
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
⚫︎取得費：購入時の価格、登記費用、仲介手数料、リフォーム費など
⚫︎譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料、印紙税、測量費など
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 − 各種特別控除（例：3,000万円控除など）
この「課税譲渡所得」に税率をかけて、所得税・住民税が算出されます。
【所有期間による税率の違い】
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税（所得税×2.1％） | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63％ | 9％ | 約0.64％ | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315％ | 5％ | 約0.32％ | 20.315％ |
所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で「5年を超えているかどうか」によって決まります。
たとえば、2018年6月に購入し、2024年7月に売却した場合は、所有期間が6年となり「長期譲渡所得」となります。
また、近年、松戸市では相続による不動産売却も増えています。 相続した物件の場合は、被相続人（前の所有者）が取得した日から所有期間を引き継いで計算できるため、相続登記の履歴を確認し、登記簿上の取得日を正確に把握しておくことが重要です。
住民税・復興特別所得税の仕組みと注意点
不動産売却益にかかる「所得税」は確定申告時に納税しますが、住民税と復興特別所得税は別のタイミングで発生します。
【住民税】
- 松戸市では、市民税（6％）＋県民税（4％）の合計10％が課税される
- 譲渡益を申告すると、その金額に基づいて翌年6月頃に納税通知書が届く
【復興特別所得税】
- 東日本大震災の復興財源として、所得税額の 2.1％ が上乗せされる
- 復興特別所得税は、2037年（令和19年）まで適用予定
実際にいくらかかる？税金を簡単に計算する方法
不動産の売却でかかる税金は、次の3ステップで概算できます。
【ステップ1】譲渡所得を求める
売却価格から購入費用・売却時費用を差し引きます。
例：
売却価格3,000万円 −（取得費2,000万円＋譲渡費用100万円）＝ 譲渡所得900万円
【ステップ2】所有期間を確認する
所有期間が5年を超えていれば長期譲渡、5年以下なら短期譲渡の税率をかけます。
【ステップ3】税率を掛けて計算する
⚫︎長期譲渡の場合（約20.315％）
→ 900万円 × 20.315％ ＝ 約183万円
⚫︎短期譲渡の場合（約39.63％）
→ 900万円 × 39.63％ ＝ 約357万円
関連記事：松戸市で相続した不動産を売却するには？手続き・注意点を解説
松戸市の不動産売却で使える控除・特例と節税のポイント
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合でも、条件を満たせば「控除」や「特例」を活用することで税金を大幅に減らすことができます。
松戸市でマイホームや相続した不動産を売却する際には、これらの制度を正しく理解しておくことが節税のポイントになります。
3,000万円特別控除の節税効果と条件
不動産売却における特例の中でも、多くの売主が活用している代表的な制度が「居住用財産の3,000万円特別控除」です。
マイホーム（居住していた住宅や敷地）を売却した場合、最大3,000万円までの譲渡所得を非課税にできる制度です。
【制度の概要】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 控除額 | 最大3,000万円 |
| 対象物件 | 居住していた住宅および敷地（自宅を退去後に売る場合は“退去から3年目の12/31まで”等の要件あり。相続した空き家は“被相続人の居住用財産（空き家）特例（最大3,000万円※条件あり）”の対象。」） |
| 所有期間 | 制限なし（短期・長期どちらも対象） |
| 申告方法 | 確定申告で申請が必要（自動適用されないため注意） |
【主な適用条件】
- 売却した家屋に実際に自分または家族が住んでいたことがある
- 売却後、他人に貸したり事業用に転用していない
- 売却先が親族など「特別な関係者」でない
- 以前にこの特例を使ってから3年以上経過している
【節税効果の例】
⚫︎譲渡所得が2,800万円だった場合
→ 3,000万円控除を使うと 課税所得0円 → 税金はかからない
松戸駅や新松戸駅周辺は利便性が高く、地価も安定して推移しているため、不動産の売却で3,000万円以上の利益が出るケースも多くあります。
節税の有無で納税額が数百万円単位で変わるため、売却前に必ず適用可否を確認しましょう。
居住用財産の買換え特例・10年超特例による節税の仕組み
不動産を売却して新たに住み替える場合や、長期間保有した自宅を売却する場合には、税金の負担を軽減できる特例制度があります。
ここでは、代表的な2つの制度「居住用財産の買換え特例」と「10年超所有軽減税率の特例」について解説します。
居住用財産の買換え特例（課税繰延制度）
自宅を売って新しい自宅を購入する場合、一定の条件を満たすと譲渡益の課税を先送り（繰り延べ）できる制度です。税金が免除されるわけではなく繰り延べである点に注意が必要です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 居住用不動産を売却し、新たに住居を取得した場合 |
| 売却価格の上限 | 1億円まで |
| 適用条件 | 売却の前年1月1日から翌年12月31日までに新居取得・居住開始 |
| 注意点 | 将来新居を売却した際に、今回の繰延益も含めて課税される |
参照：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例
10年超所有の軽減税率特例
居住用財産を10年以上所有している場合に、税率がさらに軽くなる制度です。
| 区分 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 10.21％ | 4％ | 14.21％ |
| 6,000万円超の部分 | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
不動産を長期保有していた世帯では、3,000万円特別控除と併用することで、実質ほぼ非課税となるケースもあります。
参照：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
控除・特例を利用する際の注意点
控除や特例は、税負担を軽減できる有効な制度ですが、適用条件の誤りや手続き漏れがあると利用できなくなることがあります。
これらの制度を利用する際は、適用条件や必要書類を事前に確認し、確実に手続きを行うことが大切です。
【主な注意点】
- 控除を受けるには確定申告が必須
- 所有期間や居住実態を証明できる登記簿・住民票・売買契約書を必ず保管しておく
- 親族間売買や相続人間売買は原則特例対象外
- 同一年度に複数の特例を併用できないケースがある（3,000万円控除と買換え特例など）
松戸市では相続や住み替えに伴う売却相談が多く見られます。状況によって最適な特例が異なるため、税理士や不動産会社に事前に相談することが大切です。
特に譲渡所得が大きい場合は、事前に試算して節税効果を最大化しましょう。
不動産売却に強い不動産会社を知りたい方は、「松戸市で不動産売却に強いおすすめ不動産会社10選！高値売却のポイントも解説」をご覧ください。
不動産売却後に確定申告が必要な人と手続きの流れ
不動産を売却したあと、「確定申告が必要なのか分からない」という相談は非常に多く寄せられます。実際には、売却で利益（譲渡所得）が出た場合や各種特例を使う場合には申告が必須となります。
ここでは、確定申告が必要なケースや手続きの流れを整理し、松戸市での実務的な対応ポイントを解説します。
不動産売却の全体の流れはこちら→松戸市での不動産売却の流れを徹底解説｜平均期間・必要書類・地域別の注意点も紹介
確定申告が必要な人と不要な人の違い
不動産売却に関する確定申告の要否は、「譲渡益があるかどうか」「特例を利用するかどうか」で決まります。
【確定申告が必要な人】
- 売却で利益（譲渡所得）が発生した人
- 3,000万円特別控除・買換え特例などの控除・特例を使う人
- 損失の繰越控除（マイホームの損失を翌年以降に通算）を受けたい人
- 複数の不動産を売却した人（譲渡益・損失がある場合）
【確定申告が不要な人】
- 親族への名義変更など、実質的に売却益がない場合
- 住宅ローン完済に伴う「単なる返済のみ」で譲渡がない場合
売却で利益が出なかった場合でも、損失を他の所得と相殺できる「損益通算」や、翌年以降に繰り越せる「繰越控除」を活用すれば、将来の税負担を軽減することが可能です。
「利益がないから関係ない」と判断せず、損失が出た場合も確定申告を行うことが重要です。
任意売却に対応している不動産会社を知りたい方はこちら→松戸市で任意売却で対応できる不動産会社5選｜住宅ローン返済にお悩みの方必見
申告の時期・必要書類・手続きの流れ
確定申告の受付は毎年 2月16日〜3月15日頃（※年により変動） に行われます。
松戸市で不動産を売却した場合の申告の流れは、以下のステップで進みます。
【ステップ1】譲渡所得を計算する
売却価格から取得費・譲渡費用を差し引き、「譲渡所得」を算出します。
【ステップ2】必要書類を準備する
主な書類は以下のとおりです。
| 書類名 | 内容・発行先 |
|---|---|
| 売買契約書（売却時・購入時） | 取得費・譲渡価格の証明 |
| 登記事項証明書 | 所有期間・登記情報の確認 |
| 仲介手数料などの領収書 | 譲渡費用の証明 |
| 住民票（居住用財産控除など） | 居住実績の証明 |
| 申告書B・第三表 | 国税庁サイトまたは税務署で入手可 |
【ステップ3】特例・控除の適用を確認
3,000万円控除や買換え特例などを利用する場合は、申告書に該当欄を記入し、必要書類を添付します。
【ステップ4】税務署へ提出または電子申告（e-Tax）
松戸市の場合、松戸税務署が申告窓口です。また、e-Taxを使えば自宅から24時間ネットで申告が可能です。
松戸税務署での申告窓口・相談先まとめ
松戸市で不動産を売却した際の所得税や譲渡所得の申告、各種特例の適用手続きは、松戸税務署で行います。窓口での申告のほか、電話・オンラインによる相談・申請も可能です。
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 松戸市小根本53番地の3 |
| 電話番号 | 0570-00-5901/電話相談以外：047-363-1171（代表電話番号） |
| 受付時間 | 平日 8:30〜17:00 |
| アクセス | JR「松戸駅」東口から徒歩約10分 |
【電子申告（e-Tax）やオンライン相談の活用】
松戸税務署では、e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用したオンライン申告にも対応しています。
添付書類をPDFで提出できるため、遠方に住む相続人や複数名での不動産共有者でも手続きをスムーズに行えます。
また、電子申告を利用すると、還付処理が早まるなどのメリットもあります。
また、松戸市役所では住民税に関するオンライン相談も受け付けています。こちらも必要に応じて活用しましょう。
参照：松戸税務署のご案内｜東京国税局
不動産の売却で税金を安くする3つの節税ポイント
不動産を売却する際には、税金に関する正しい知識と事前の準備が節税に直結します。ここでは、売却前後に実践できる節税のポイントを紹介します。
経費として計上できる主な費用
譲渡所得の計算では、売却にかかった経費を計上することで課税額を減らすことができます。どの費用が経費として認められるかを理解しておくと、節税につながります。経費として計上できる主な項目は次のとおりです。
【経費にできる主な項目】
| 項目 | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却を依頼した不動産会社への報酬 | 上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」 |
| 登記費用 | 抵当権抹消登記などの司法書士報酬 | 売却に直接関係ある登記のみ対象 |
| 測量費用 | 境界確定や土地面積確認のための測量費 | 売却準備を目的とした測量に限る |
| 解体費用 | 建物を取り壊して土地を売却した場合 | 売却を前提とした更地化が条件 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付した収入印紙 | 契約金額に応じて税額が変動 |
「経費にできるか分からないもの」は、領収書をすべて保存し、税理士や不動産会社に確認するのがおすすめです。
売却時期と所有期間で変わる税率の仕組み
不動産の売却で課される税率は、所有期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分かれます。
【税率の違い】
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63％ | 9％ | 約39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315％ | 5％ | 約20.315％ |
【節税のポイント】
- 売却の契約日ではなく、「その年の1月1日時点の所有年数」で判定される
- 所有して5年に近い場合、売却を翌年1月以降にずらすだけで税率が半分近くに下がる
- 相続・贈与物件は、前所有者の取得日から所有期間を引き継げる場合がある
節税で迷ったら税理士に相談を
不動産の売却にかかる税金は、物件種別、売却益の金額や所有期間、適用できる控除の有無、申告の方法によって大きく変わります。
自分のケースに合った計算や最適な控除を活用するために、税理士など専門家に相談してシミュレーションしてもらうと安心です。
【税理士相談をおすすめするケース】
- 複数の不動産を同時に売却する場合
- 相続・贈与が関係する物件を売却する場合
- 損益通算や繰越控除を検討している場合
- 3,000万円特別控除や買換え特例を併用したい場合
不動産売却にかかる税金を詳しく知りたい方は、「松戸市で不動産を売却すると税金はいくら？節税・控除・申告を徹底解説」をご覧ください。
松戸市で不動産売却の税金を正しく理解し、損をしない売却を
不動産売却では、税金の仕組みを理解しているかどうかで、最終的に手元に残る金額が大きく変わります。
譲渡所得税や住民税の計算方法、控除・特例の活用を事前に把握しておくことで、不要な税負担を避け、効果的な節税が可能になります。
そのため、早めの準備と専門家への相談が重要です。
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初めての売却や税金面に不安がある方も、安心してご相談ください。
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