松戸市・市川市・船橋市の不動産売却・買取・査定はアールフィールズへ

松戸市で不動産売却を検討しているものの、「本当に高く売れるのか」「どの会社に査定を依頼すべきか」と悩んでいませんか？

不動産の売却は人生で大きな決断になるからこそ、信頼できる会社選びと適切な売却戦略が重要です。

この記事では、松戸市での不動産売却に強いおすすめ不動産会社10選と、査定額をアップさせるための具体的なポイントをわかりやすく解説します。

松戸市で不動産売却を成功させるための基本知識

松戸市で不動産を売却する際には、「不動産売却の流れ」「市場相場の把握」「不動産会社選び」が成功の第一歩です。

手順を把握せずに売却を進めてしまうと、希望価格で売れなかったり、無駄に時間がかかってしまうこともあります。

ここでは、松戸市での不動産売却の一般的な流れを分かりやすく解説します。

不動産売却の流れ（査定→媒介契約→販売活動→契約→引渡し）

不動産の売却は大きな金額が動く取引のため、きちんと手順を理解することが大切です。
松戸市で不動産を売却する場合、一般的には以下の流れで進みます。

1. 査定を依頼する

まずは不動産会社に査定を依頼します。
査定とは「物件がどのくらいの価格で売れるか」を専門家が見積もることです。

松戸市内では駅近や再開発エリア、住宅需要が高い地域によって査定額が変わります。

査定方法には、場所や築年数・大きさなど簡易的な情報で査定する「机上査定」と、不動産会社の担当者が実際に自宅を訪れて細部までチェックした上で査定する「訪問査定」があります。

机上査定は手順が簡単ですが、より正確な査定額を出すためには訪問査定をする必要があります。

2. 媒介契約を結ぶ

売却を依頼する不動産会社を選んだら「媒介契約」を締結します。

媒介契約の種類には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、それぞれ情報公開の範囲や会社への依頼条件が異なります。

自分の希望に合う契約形態を選びましょう。

3. 販売活動

不動産会社はレインズ（不動産流通標準システム）への登録や、SUUMO・アットホームといったポータルサイト、折込チラシや現地看板などで販売活動を行います。

松戸市ではファミリー層の需要が高いため、写真や間取りの見せ方を工夫することで、多くの問い合わせを獲得することが可能です。

4. 売買契約

購入希望者が見つかると条件交渉を経て「売買契約」を締結します。
手付金の授受、契約条件の明示などは法的にとても重要なプロセスです。

不明な点は必ず不動産会社や司法書士に確認しましょう。

5. 引渡し・決済

最後に残代金の決済と物件の引渡しを行い、所有権移転登記をします。
住宅ローンが残っている場合は金融機関での手続きも必要です。
これで不動産売却は完了です。

不動産売却の流れを詳しく知りたい方は、「松戸市での不動産売却の流れを徹底解説｜平均期間・必要書類・地域別の注意点も紹介」をご覧ください。

松戸市の不動産市場・相場動向

松戸市は東京都心へのアクセスが良く、常磐線・新京成線沿線を中心にファミリー層の需要が高いエリアです。
特に北松戸や新八柱、松戸駅周辺では利便性から中古マンションの取引が活発に行われています。

不動産の売却を考える際、まず知っておきたいのが「相場」です。
例えば、

（※相場は時期や立地条件によって変動します。最新情報は不動産ポータルサイトや国土交通省の「不動産取引価格情報検索」などで確認可能です。）

⇨相場価格を把握しておくことで、査定額が妥当かどうかを判断でき、過度に安く売ってしまうリスクを避けられます。

松戸市の不動産相場を詳しく知りたい方は、「松戸市の不動産相場と今後の市場動向【エリア別・物件種別ごとに解説】」ご覧ください。

松戸市の不動産売却で失敗しないための会社選びのポイント

不動産売却を成功させるためには、「どの不動産会社に依頼するか」が極めて重要です。
松戸市には大小さまざまな不動産会社がありますが、選び方を間違えると「なかなか売れない」「相場より安く手放してしまった」という失敗につながりかねません。

ここでは、会社選びで特に注意すべきポイントを解説します。

売却実績が豊富かどうか

不動産会社を選ぶ際は、松戸市での売却実績を必ず確認しましょう。

これらの情報を公開している会社は信頼性が高く、実績が豊富であれば販売力も期待できます。
口コミや事例紹介ページを参考にするのも有効です。

松戸市内の地域特性に詳しいか

松戸市といっても、駅近・バス便エリア・商業地・住宅街など地域性は多様です。

例えば、

地域の特性に詳しい不動産会社は、ターゲットとなる購入者を的確に想定した販売戦略を立てられます。
その結果、査定額や売却スピードにも大きな差が生まれます。

査定価格と販売戦略の妥当性

不動産会社の査定額は会社によってバラつきが出ます。
単に「高い査定額」を提示する会社が良いというわけではありません。

大切なのは、その査定額の根拠と販売戦略の妥当性です。

これらを確認することで、「机上の高額査定で契約を取るだけの会社」か「実際に売れる価格を見極められる会社」かを見分けられます。
相場よりもかけ離れた高い査定額を提示する会社には注意しましょう。

【徹底比較】松戸市で不動産売却に強いおすすめ不動産会社10選

①アールフィールズ株式会社

アールフィールズ株式会社は、2010年創業の松戸市・市川市・船橋市を中心にした地域密着型の不動産会社です。

売買仲介・賃貸管理・買取・リノベーションまでをワンストップで支援しており、税理士や司法書士など各種専門家と連携しているため、相続や税金の相談も一括で対応が可能です。

SUUMO・at homeなどのポータルサイトに加え、SNSや紙媒体を活用した多面的な販売活動で多くの購入者にリーチしているため、松戸市周辺で高値で不動産売却を目指す方におすすめです。

会社概要

②株式会社サンアベニュー

株式会社サンアベニュー（屋号アプラ）は、新松戸の本社を拠点に住まいの内装・リフォームに強みを持ちつつ、不動産事業部として売買・賃貸・管理にも対応しております。

リフォーム提案を組み合わせた見せ方が得意のため、リフォーム前提での売却を検討中の方におすすめです。

会社概要

③弘栄開発株式会社

弘栄開発株式会社は、秋山エリアを中心に約40年の実績を持つ松戸市の地域密着企業です。

戸建・マンション・土地の売買から賃貸・管理まで幅広く対応し、駅近物件や地場ニーズに強みがあります。

地元の相場データと過去事例に基づく査定で、無理のない価格設定と丁寧な販売活動を行っております。

会社概要

④ポラスグループ ポラス住まいの情報館 松戸営業所

ポラスグループの「ポラス住まいの情報館 松戸営業所」は、松戸駅西口徒歩3分の好立地にあり、グループの情報網と豊富な集客力を活かし、査定から販売、住み替えの相談までワンストップで提供しております。

駐車場・キッズスペース完備で来店相談しやすく、松戸エリアの相場に即した売却提案に強みがあります。

会社概要

⑤東宝ハウス松戸

東宝ハウス松戸は、松戸駅徒歩3分の利便性と、午後9時までのロング営業時間で相談しやすい体制が魅力的です。

売却専用ページやライフプラン連携を備え、住み替えや資金計画も含めて総合的に支援。

相場動向を踏まえた販売計画で、早期成約と価格最適化を両立させます。

会社概要

⑥合同会社ノーサイド

合同会社ノーサイドは、新八柱・八柱エリアに根差す不動産×保険の総合窓口です。

売却・買取の相談に加え、ローンや保険の観点を含めた提案に強みがあります。

会社概要

⑦株式会社山一ハウス

株式会社山一ハウス（センチュリー21山一ハウス）は、松戸駅徒歩3分の好立地に位置し、戸建・マンション・土地の売却を幅広く支援しております。

松戸市の相場に基づく査定と丁寧な説明、キッズコーナーや駐車場完備の来店環境で、初めての売却の方にも安心です。

会社概要

⑧五大ホーム株式会社

五大ホーム株式会社（センチュリー21五大ホーム）は、北小金駅徒歩1分の駅前拠点に位置し、地域密着で土地・戸建・マンションから投資用まで幅広く対応しております。

センチュリー21の情報網を活かした集客力を強みに、高い成約率を目指します。

会社概要

⑨大成有楽不動産販売株式会社　新松戸センター

大成有楽不動産販売 新松戸センターは、新松戸駅徒歩2〜3分の場所に位置し、1988年開設以来の豊富な実績が強みです。

首都圏ネットワークを活用した査定・販売力に加え、住み替えやリフォーム相談にも対応しております。

松戸・流山・三郷エリアで不動産を売りたい方におすすめの不動産会社です。

会社概要

⑩有限会社一建住販

有限会社一建住販は、松戸市の六高台エリアを中心に売買に注力する不動産会社です。

地元エリアの相場と買い手のニーズを踏まえた査定で、納得感のある価格設定とスムーズな成約を支援します。

賃貸管理事業もしているため、売却か賃貸で迷っている方におすすめです。

会社概要

関連記事：松戸市でマンション売却に強い不動産会社7選｜信頼できる業者の選び方を解説

松戸市の不動産売却で査定額をアップさせるコツ

「松戸の相場って本当はどれくらい？」「高く売る方法は？」など、松戸市で不動産売却を検討中の方なら誰もが気になるところです。

この章では、松戸市の不動産売却で失敗しないために、売り出し価格の決め方、信頼できる会社の見極め方、売却時期の工夫、内覧の見せ方まで、今日から実践できるポイントをご紹介します。

査定額

相場を把握して適正価格を設定する

不動産の査定で一番参考になるのは、「類似物件の最近の成約価格」です。
SUUMOやAthomeでの売出価格ではなく、成約ベースの相場を確認しましょう。

成約事例は国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や、指定流通機構REINSの公開情報で知ることができます。

使うべきデータ源（目的別）

相場の調べ方

① 近い条件の“売出価格”の中央値を見る（5〜10件）

コツ：検索帯に合わせた“切りの良い価格”（3,480万/3,980万など）が多いので、そのまま鵜呑みにしないで「中央値」を使う

② 最近の“成約価格”の事例で現実値を押さえる（2〜3件）

POINT：マンションは同一棟 or 近隣棟、戸建は学区・道路付けが近いものを優先

③ “自宅ならでは”の簡易補正でレンジを作る

また、不動産会社に査定を依頼する際は、できるだけ複数社に頼みましょう。複数社の査定を比較することでより相場感を掴むことができます。

査定について詳しく知りたい方は、「松戸市の不動産査定を徹底解説！査定額の決まり方と正しい比較方法を紹介」をご覧ください。

売り出し価格設定のコツ

1) 初期価格は「直近の成約相場＋少しだけ」
→目安：成約相場の1〜＋5％

例）直近の成約相場が3,400万円なら、初期売出は3,480万円前後。
※「売出」はサイトに載せる希望価格、「成約」は実際に売れた価格です。

2) “見つけてもらえる価格帯”に合わせる
→ポータルサイトの検索は「〜3,500万」など上限で区切る人が多い。

例）3,500万より3,480万、4,000万より3,980万の方が検索に引っかかりやすくなります。

3) 2週間ごとに“問い合わせ数→見せ方→価格”の順で見直す

まずはどれくらいの問い合わせ数、内覧数があるかを確認しましょう。
その後、見せ方の改善（写真の再撮影／写真を明るく／トップ写真を変更／間取り・設備・リフォーム年など物件のPRポイントを追記）。

それでも反響が少ないときに価格を微調整。いきなりの大幅値下げはやめましょう。

4) 1週間の問い合わせ数、内覧数の目安

売却時期・販売戦略を工夫する

売り出す時期は、買い手が動きやすいタイミング（転勤・進学などの動きが増える時期）に合わせると成果が出やすくなります。

明るく見える写真をそろえ、説明文を充実させ、REINS・主要ポータル・SNS・現地看板などをフル活用して、まずは「見てもらう」数を増やしましょう。

競合物件が多い場合は、見せ方で差をつける工夫が有効です。
例えば、室内を片づけてインテリアを整える簡易ホームステージング、ルームツアー動画やVR内覧の用意などで第一印象を高めます。

内覧対応や物件の見せ方を最適化する

松戸市の相場や査定額が同じでも、見せ方ひとつで不動産売却の結果は変わります。
前日までに部屋をすっきり掃除して臭いをリセットし、当日は昼間でも全ての照明を点けて明るさを確保しましょう。

気になる小キズや建具の立て付け、浴室のパッキン、壁紙のめくれなどは数千円〜数万円の小修繕で印象が大きく変わるので、費用対効果の高いところは手を入れておくのがコツです。

不動産売却でよくある質問（Q&A）

不動産の売却にかかる期間の目安は？

期間の目安は約3〜6か月です。
内訳は「準備（1か月前後）→売出〜成約（約2〜3か月）→決済・引渡し（3〜4週間）」が一般的です。

POINT：売却時期を早めたい場合は「露出の最大化」「写真・説明文の強化」「価格の微調整」を随時行うことが重要です。
1年以上売れない場合は、価格の見直しや販売戦略の強化について不動産会社に相談してみましょう。

不動産の売却時に必要な税金や費用はどれくらい？

個別条件で変わりますが、主な費用は次のとおり。

登記関連：抵当権抹消は通常売主負担、所有権移転は通常買主負担になります。それに伴い、司法書士報酬や登録免許税などが発生します。

さらに、マイホームの3,000万円特別控除などの特例が使える場合、税負担が大きく変わるため、該当する方は国税庁タックスアンサーを確認しましょう。

不動産売却にかかる税金について詳しく知りたい方は、「松戸市で不動産を売却すると税金はいくら？節税・控除・申告を徹底解説」をご覧ください。

関連記事：【早見表付き】不動産売却の仲介手数料相場を徹底解説

空き家を売却するときの注意点は？

空き家の放置には様々なリスクがあります。
空家対策特別措置法の改正で「管理不全空家」等に指定されると、固定資産税の住宅用地の特例が外れることで税負担が増える可能性があり、固定資産税が6倍になる恐れがあります。

自治体からの指導・勧告への対応義務も強化されているため、使用予定がない空き家は早めに売却・管理などの対応をするのが良いでしょう。

また、相続した空き家の売却では、要件を満たすと最大3,000万円の特別控除（「被相続人の居住用財産」特例）の対象になることがあります。

相続した不動産を売却するときの注意点は？

2024年4月に相続登記が義務化されたため、相続を知った日から3年以内に登記申請が必要になります。怠ると、「過料（10万円以下）」となる場合があります。

税務面では、3,000万円特別控除（マイホーム）や被相続人居住用財産の特別控除が使えるケースがあります。

POINT
1) 相続登記の見通しを司法書士に確認
2) 査定で相場を把握
3) 費用（印紙税・仲介手数料等）と特例の可否を税理士に確認
4) 売却スケジュール確定

仲介と買取はどちらが良い？

目的によって異なります。できるだけ高く売りたいなら「仲介」、早く・確実に現金化したいなら「買取」が基本です。

買取は不動産会社が直接買うためスピーディですが、売却価格は市場価格の7〜8割が目安になります。

不動産会社によっては、一定期間売れなければ買取になる「買取保証付き仲介」などを用意しているケースもあります。

松戸市で不動産買取に強い不動産会社はこちら→松戸市で不動産買取に強い不動産会社15選！損しない業者選びのコツもご紹介

まとめ｜松戸市で不動産売却を成功させるならアールフィールズへ

松戸市での不動産売却を成功させるには、①エリアの特性に詳しく ②販売戦略に強く ③売却実績が豊富な会社に依頼することが重要です。
アールフィールズは、松戸市・船橋市・市川市で多くの売却実績がある地域密着型の不動産会社です。

ポータルサイトだけでなく、SNSやチラシ、WEB広告などの販売力があるため、高値での売却が可能になります。
また、税理士や司法書士とも連携し、相続や税金、登記までもワンストップでサポートいたします。

松戸市で不動産売却を検討中の方は、まずは無料査定からお気軽にご相談ください。

不動産売却を成功に導くポイントって何？

不動産の売却を決めた時、まずは不動産会社に相談することが多いと思いますが、不動産会社の先に購入希望者（買手）がいることを忘れていませんか？売りたい物件の魅力やおすすめのポイントが買手に伝わらなければ、なかなか購入に至りません。

大切なのは不動産会社の担当者に物件の特長をしっかり説明することです。

担当者がそれを購入希望者に伝えることで、「この物件なら購入したい」と気持ちを動かすことができます。

ここでは、不動産売買のプロフェッショナルであるアールフィールズが、物件売却のポイントをお話したいと思います。

ポイント　1　基本スペックを伝えて他物件と比較しやすくしましょう

不動産を購入する際にまず知りたいのは基本的なスペックだと思います。広さ、間取り、築年数、構造、耐震性能、最寄り駅、徒歩分数、周辺環境など、他の物件と比較するための情報は不可欠です。電話での相談を受けた時点で弊社は不動産売買のプロとしてわかる範囲での魅力を考えています。所有者だからこそわかる、お持ちの不動産の魅力を担当者に伝えましょう。

ポイント2　購入後の生活をイメージしてもらいましょう

基本スペックに関する情報を定量的情報といいますが、もう一つ大切なのが定性的情報です。定性的情報とは、この物件を購入することでこんな快適な暮らしができる、こんな楽しい生活が待っている、というような「生活イメージ」だと考えればよいと思います。「駅に近いので通学、通勤に便利」、「リビングが南向きなので明るく過ごしやすい」、「スーパー、コンビニなどが近くにあるので暮らしやすい」など、購入希望者が生活をイメージしやすいような情報を伝えることで、物件購入の意欲が高まり、よい条件での売却に繋がります。

ポイント3　不動産会社とタッグを組んで一緒に販売しましょう

不動産売却は不動産会社に任せるのではなく、タッグを組んで一緒に販売する気持ちでいるほうが成功確率は高まります。担当者とよくコミュニケーションを取って買い手となるターゲットが分かれば、どのようなポイントが売りになるのかより明確になりますよね。物件の魅力や特長を存分に伝え、適切な案内をしてもらい、購入希望者に「こんな風に暮らしたい」と思ってもらえれば、不動産売却は成功したのも同然です。不動産を売却する時は、担当者にご自身の物件に対する思いを伝えていただきたいです。

ポイント4　売却するタイミングに気をつけましょう

転勤や就職、進学で引っ越しが増える2～3月、8～9月が一番契契約の成立しやすい時期だといわれています。ですので、この時期にタイミングを合わせて売却を考える方もたくさんいらっしゃいます。しかし、タイミングばかりを意識して焦ってしまうのはよくありません。準備ができていなければ、物件の魅力をアピールできずに上手く売却できない可能性があります。タイミングを頭に入れながら同時に準備も進めていくこと方不動産売却のコツです。

ポイント5　不動産会社に希望売却価格を伝えましょう

物件をできるだけ高く売りたいと思うのは当然です。複数の不動産会社に相談し高めの希望売却価格を伝える方も多いのですが、残念ながら希望額で売れない可能性もあります。売却後の生活のこともありますし、手元にいくら残したいのかということも頭に入れて、売却額の最低ラインを伝えることも大事なポイントです。ただし売れ残りが長く続くと物件の魅力がないと市場に判断されることもあります。ですので、売却期間と希望価格のバランスも担当者とコミュニケーションを取りながら考えていきましょう。

上記の5つのポイントを踏まえると大手不動産会社の営業担当だから安心というわけではなく、地域での実績を詳しく説明することができ、管理経験が豊富で物件の価値、売却時のネックなども正直に教えてくれる信頼できる営業担当を見極める必要性が分かります。

アールフィールズは不動産売買のプロフェッショナルです。松戸市周辺の不動産売買経験豊富なスタッフがお客様と購入希望者との懸け橋となります。お客様の気持ちに寄り添ってご対応させていただきますので、不動産売買は当社にお任せください。

■売却後も住み続けられるリースバック

住宅ローンの返済に行き詰まり家の売却を決断したものの、住み慣れた我が家に暮らし続ける方法はないかと、お悩みではありませんか。そんな方にはリースバックをお勧めしています。リースバックはマイホームを売却した後もそのまま住み続けられる画期的なシステムです。今回はそんなリースバックシステムの概要と利用条件、注意すべきポイントなどについてご紹介していきます。ぜひ参考にしてください。

◆リースバックとは

リースバックとは、マイホームを売却したうえで住み続けられるシステムです。不動産会社に自宅を買い取ってもらい、リース契約を結ぶことで、家賃を払いながらこれまでと変わりない環境で生活することができるのです。引っ越しによってお子さまの学区が変わることもなく、短い売却期間で、まとまったお金を入手できます。固定資産税などの支払いも不要。周りに自宅の売却を知られることがないため、ご近所付き合いで気まずい思いをすることもないでしょう。さらに金銭的に余裕ができた時点で、もう一度マイホームを買い戻すことも可能です。家族のストレスを最小限に、生活を立て直す方法としてリースバックは多くの利点があるシステムではないでしょうか。

◆リースバックの条件

住み慣れた家を離れることなく、ローン残高を減らすことができるリースバックですが、システムの利用には下記のような条件があります。

・名義人全員が同意している

不動産の名義人が一人ではない場合、例えば夫婦や兄弟の共有名義になっている場合には、その全員の同意が必要です。名義人すべてが不動産の売買契約書に署名と捺印をしなければなりません。

・安定した収入が見込める

必ずしも正社員である必要はありませんが、現在の収入状況から今後安定した収入が見込めると判断された方でないと利用できません。リースバックによる家賃が、住宅ローンの額を超えるようでは支払いが困難になってしまうからです。支払い能力の有無については、リースバック契約の前に不動産会社による独自審査が行われます。

・不動産の市場価格がローン残高を上回っている

住宅ローンの残債が残っている状態でもリースバックの利用は可能です。しかし売却予定の不動産の市場価格が、ローンの残債を下回る場合には、売却後も不動産に抵当権が残ってしまうことに。そのような場合はリース契約（賃貸借契約）の審査に通りにくくなります。また住宅ローンを滞納し、金融機関や保証会社から差し押さえが入っている場合は、原則としてリースバックの利用はできません。

◆リースバックの注意点

・市場価格より安くなる

リースバックを利用する場合は、一般的な市場価格よりも売却価格が安くなる傾向にあります。リースバック物件は他の物件と違い、売り手に貸し続けなければならない、買い戻しの可能性がある、別の人に売却できないなど様々な制約があるからです。さらに家賃収入を目的として買い取りを行うため、建物の老朽化や将来的な天災、市場の変動など様々なリスクを考慮する必要があります。ただし賃貸借契約の期間が短い場合、そこまでのリスクを織り込まなくて済むので、売却価格や家賃を考慮してもらえる場合があります。

・再購入の価格が高くなりがち

リースバックでは、再度物件を買い戻すことが可能です。しかし売却価格に諸経費などが上乗せされるため、買い戻し価格は売却価格よりも高くなる傾向があります。

・家賃を滞納すると強制退去に

家賃の滞納が続くと、最終的には強制退去となってしまいます。2か月以上家賃が遅れた場合には、契約解除や延滞金の支払いを要求されることも。将来的に買い戻しができるよう再売買の予約をしていた場合でも、家賃の滞納があると、その権利を失ってしまう恐れがあるので十分気を付けましょう。

まとめ

住宅ローンが払えなくなっても、売却後にリース契約を結べば、そのまま慣れ親しんだ家で暮らせるリースバック。上手に利用すれば、これまでの暮らしを大きく変えることなく、再出発を図れます。ただし、お持ちの不動産の状況（ローンの残債）しだいでは、仲介売却を選択したほうが良いケースも。リースバックや仲介売却についてもっと知りたい方は、アールフィールズまでお気軽にお問い合わせください。アールフィールズが誇る不動産のエキスパートがお待ちしています。

■任意売却後に残ったローンどうなるの？

任意売却とは、住宅ローンを残したままマイホームを売却する方法です。競売では安く買い叩かれがちな不動産を、市場価格に近い値段で売ることができます。しかし任意売却がうまくいったからといって、ホッと一息ついてはいられません。任意売却によってローンを完済できた方は良いのですが、売却後にローンが残った方は、債務者として引き続き借金を払い続ける義務があるからです。今回は任意売却をしても残ってしまった残債（借金）をどうすれば良いのかについてお伝えしていきます。

◆残債は払う義務がある

年月が経てば家の価値は徐々に下がっていくものです。任意売却が無事に完了したとしても、多くの方には借金が残ってしまうでしょう。残った借金（残債）には返す義務があります。ローンを組む時に連帯保証人を立てた場合は、本人だけでなく保証人になってくれた方にも支払い義務があります。残債をそのままにしていると、やがては給料の振り込み口座を差し押さえられたり、連帯保証人の資産が差し押さえられたりすることも。債務者本人が金融機関や保証会社と交渉して残債を減らしてもらおうとしても、受け入れてもらえることはほぼありません。家を売っても、なおローン完済に至らなかった場合は、改めて返済計画を練る必要があります。

◆分割返済に応じてもらえるケースも

不動産を売却しても多額の借金が残った場合、債務者がすんなりと借金を返せないことは債権者も理解しています。そうなると債権者としては、債務者が生活を維持できる範囲で返済を要求するしかありません。債権者である金融機関や保証会社によっては、月に1万円から3万円程度の分割払いに合意してくれるケースもあるようです。ただし、分割返済に応じるかどうかは、あくまでも債権者しだいだということを良く覚えておいてください。

◆法的手段による解決

弁護士や司法書士に依頼し、裁判所で個人再生や自己破産などの法的手続きを行えば、支払い義務の免除や残債の減額が可能です。しかしその場合、信用情報に傷がつきブラックリストに載ってしまう、債務が連帯保証人に移ってしまうなどのデメリットがあります。任意売却後に残債があっても、実際に法的手段を取る方は少数です。弁護士や司法書士に支払う報酬も決して安くはありません。法的な手続きを使って残債を処理したいと思う方は、メリットだけに注目するのではなく、あらかじめどのようなデメリットがあるのかを良くリサーチしてから臨みましょう。

◆債権回収会社（サービサー）とは

住宅ローンの支払いが一定期間滞った場合、融資を行っていた金融機関は債権を保証会社に譲渡します。任意売却によって自宅を処分しても、なお借金が残った場合には、残債は不良債権扱いとなり今度は保証会社から債権回収会社（サービサー）へと譲渡されるケースが多いようです。債権回収会社と聞くと、脅しのような電話や訪問などを想像しがちですが、サービサーはそんな恐ろしい組織ではありません。法務省から認可を受けた会社であり、取締役には必ず弁護士1名を入れること、資本金が5億円以上であることなど、認可には数々の条件をクリアする必要があるからです。債務者保護の観点から定期的に法務省から厳しいチェックが入り、威圧的な言動があれば行政処分の対象となります。

◆サービサーと交渉を

サービサーは金融機関や保証会社から元本よりはるかに安い価格で債権を買い取っています。任意売却後の債権には担保が付いていないので、その価値が大きく下がるからです。安く買い取った債権なので、元本に近い金額を回収すれば利益が出せる仕組みになっています。そのため金融機関と比べて、返済計画の交渉に柔軟に対応してくれる可能性が高いと言えます。とはいえサービサーにその場しのぎの嘘は厳禁。きちんと事情を話し、誠実に返済していく姿勢を見せることが大切です。

◆リースバックという手段も

マイホームを売りに出す決断をした場合でも、リースバックという方法なら、住み慣れた家から退去する必要はありません。リースバックとは、マイホームを不動産会社などに売り、その会社と改めて賃貸借契約を結ぶことで、リース料（家賃）を払いながら住み続ける仕組みです。高額な転居費用を捻出する必要がなく、固定資産税の支払いも不要。転校など家族の生活環境を大きく変えることなく、これまで通りの暮らしを続けられるところが大きな利点と言えます。

まとめ

任意売却という決断をする時に最も大切なのは、マイホームの市場価格を正確に把握することではないでしょうか。ローンを完済できるのか、もしできないのなら負債がどのぐらい残るのか。それが分かるのは不動産市場の動きに絶えず目を光らせているプロだけです。アールフィールズ株式会社は不動産のエキスパートであるスタッフが、任意売却やリースバックについてのご相談を無料で承っています。どうぞお気軽にご相談ください。

■任意売却後に残ったローンどうなるの？

任意売却とは、住宅ローンを残したままマイホームを売却する方法です。競売では安く買い叩かれがちな不動産を、市場価格に近い値段で売ることができます。しかし任意売却がうまくいったからといって、ホッと一息ついてはいられません。任意売却によってローンを完済できた方は良いのですが、売却後にローンが残った方は、債務者として引き続き借金を払い続ける義務があるからです。今回は任意売却をしても残ってしまった残債（借金）をどうすれば良いのかについてお伝えしていきます。

◆残債は払う義務がある

年月が経てば家の価値は徐々に下がっていくものです。任意売却が無事に完了したとしても、多くの方には借金が残ってしまうでしょう。残った借金（残債）には返す義務があります。ローンを組む時に連帯保証人を立てた場合は、本人だけでなく保証人になってくれた方にも支払い義務があります。残債をそのままにしていると、やがては給料の振り込み口座を差し押さえられたり、連帯保証人の資産が差し押さえられたりすることも。債務者本人が金融機関や保証会社と交渉して残債を減らしてもらおうとしても、受け入れてもらえることはほぼありません。家を売っても、なおローン完済に至らなかった場合は、改めて返済計画を練る必要があります。

◆分割返済に応じてもらえるケースも

不動産を売却しても多額の借金が残った場合、債務者がすんなりと借金を返せないことは債権者も理解しています。そうなると債権者としては、債務者が生活を維持できる範囲で返済を要求するしかありません。債権者である金融機関や保証会社によっては、月に1万円から3万円程度の分割払いに合意してくれるケースもあるようです。ただし、分割返済に応じるかどうかは、あくまでも債権者しだいだということを良く覚えておいてください。

◆法的手段による解決

弁護士や司法書士に依頼し、裁判所で個人再生や自己破産などの法的手続きを行えば、支払い義務の免除や残債の減額が可能です。しかしその場合、信用情報に傷がつきブラックリストに載ってしまう、債務が連帯保証人に移ってしまうなどのデメリットがあります。任意売却後に残債があっても、実際に法的手段を取る方は少数です。弁護士や司法書士に支払う報酬も決して安くはありません。法的な手続きを使って残債を処理したいと思う方は、メリットだけに注目するのではなく、あらかじめどのようなデメリットがあるのかを良くリサーチしてから臨みましょう。

◆債権回収会社（サービサー）とは

住宅ローンの支払いが一定期間滞った場合、融資を行っていた金融機関は債権を保証会社に譲渡します。任意売却によって自宅を処分しても、なお借金が残った場合には、残債は不良債権扱いとなり今度は保証会社から債権回収会社（サービサー）へと譲渡されるケースが多いようです。債権回収会社と聞くと、脅しのような電話や訪問などを想像しがちですが、サービサーはそんな恐ろしい組織ではありません。法務省から認可を受けた会社であり、取締役には必ず弁護士1名を入れること、資本金が5億円以上であることなど、認可には数々の条件をクリアする必要があるからです。債務者保護の観点から定期的に法務省から厳しいチェックが入り、威圧的な言動があれば行政処分の対象となります。

◆サービサーと交渉を

サービサーは金融機関や保証会社から元本よりはるかに安い価格で債権を買い取っています。任意売却後の債権には担保が付いていないので、その価値が大きく下がるからです。安く買い取った債権なので、元本に近い金額を回収すれば利益が出せる仕組みになっています。そのため金融機関と比べて、返済計画の交渉に柔軟に対応してくれる可能性が高いと言えます。とはいえサービサーにその場しのぎの嘘は厳禁。きちんと事情を話し、誠実に返済していく姿勢を見せることが大切です。

◆リースバックという手段も

マイホームを売りに出す決断をした場合でも、リースバックという方法なら、住み慣れた家から退去する必要はありません。リースバックとは、マイホームを不動産会社などに売り、その会社と改めて賃貸借契約を結ぶことで、リース料（家賃）を払いながら住み続ける仕組みです。高額な転居費用を捻出する必要がなく、固定資産税の支払いも不要。転校など家族の生活環境を大きく変えることなく、これまで通りの暮らしを続けられるところが大きな利点と言えます。

まとめ

任意売却という決断をする時に最も大切なのは、マイホームの市場価格を正確に把握することではないでしょうか。ローンを完済できるのか、もしできないのなら負債がどのぐらい残るのか。それが分かるのは不動産市場の動きに絶えず目を光らせているプロだけです。アールフィールズ株式会社は不動産のエキスパートであるスタッフが、任意売却やリースバックについてのご相談を無料で承っています。どうぞお気軽にご相談ください。

離婚時の不動産売却で注意すべき点

離婚する際に問題となるのが財産分与です。トラブルを避けるためにも不動産売却の注意点について知っておきましょう。

離婚時の財産分与について

離婚時の財産分与には「現物分割」、「換価分割」、「代償分割」という方法があります。「現物分割」とはその名のとおりものをそのまま分与することです。一方が不動産を受け取ったらもう一方が別の財産を受け取ります。「換価分割」とは不動産などの所有物を売却し、そのお金を分けることです。一番トラブルが少ないのがこの方法です。「代償分割」は一方が現物を相続し、もう一方に金銭を支払って公平になるように調整する方法です。この方法は金銭を支払う側にある程度の経済力があることが必要となります。

離婚時の財産分与、どんなことに注意すべき？

●財産分与の期限

財産分与の請求ができるのは離婚が成立した日から2年までで、それ以降は申し立てができません。この点は注意が必要です。逆にいえば、離婚時に取り決めをしていなくても、この2年以内ならば請求可能ということでもあります。

●離婚しても続く保証債務

離婚しても保証債務は続きます。二人で住宅ローンを組んでいて、名義人を夫、連帯保証人を妻としているケースがあると思いますが、離婚しても連帯保証人としての返済義務は変わらないのです。そのため、離婚後、夫の支払いが滞った場合、妻は返済義務を負うことになります。

●取り決めの公正証書化の重要性

後のトラブルを避けるためにも、財産分与の取り決めについては公正証書として残しておいてください。何かあった場合、離婚協議書より公正証書のほうが相手の支払い義務を担保できます。

財産分与は家、土地などの不動産も対象です。額も大きくなるため、後々トラブルの元になる恐れがあります。家をどうするのか、売却して売却金を公平に分けるのか、代償分割にするのか、住宅ローンが残っている場合、名義人は誰なのか、残債はいくらなのかなど、財産分与に関わる点は二人でしっかり話し合い、公正証書として残しておきましょう。離婚後の財産分与の期限は2年間で、この期間を過ぎると請求できなくなるので注意が必要です。

離婚時の財産分与の注意点についておわかりいただけましたか。中でも不動産は大きな額が関わることですので不安が多いと思います。わからないことがありましたらぜひ当社にご相談ください。不動産売却のプロがアドバイスさせていただきます。

不動産の住み替えのポイントとは？

土地や家などの不動産の購入は大きな額のお金が動くため、一生で最も高い買い物と言われています。しかし、長い人生においては、転勤や家族のライフステージの変化に応じて、所有していた不動産を手放し、住み替えをしなければならない状況になることもあります。そうなると家の売却と購入を並行して行わなければならず、焦って失敗してしまうケースも少なくありません。ここでは不動産の住み替えのポイントを説明しますので参考にしてください。

最も理想的な住み替えとは？

もっとも理想的な住み替えは「売却」と「購入」の決済を同時に行うことです。「同時決済」といい、これを行えば仮住まいを準備する手間がかからず、購入資金が間に合わないという事態を避けることができます。さらに買い替えローンが利用できるのも大きなメリットです。不動産の買い替えをする場合、ローン売却額で完済できないこともありますが、買い替えローンなら不足分と新たなローンをまとめて借りることができます。しかし、同時決済はタイミングを合わせるのがなかなか難しいというのが現実です。ではタイミングが合わない場合はどうするのがベストなのでしょうか。

「売却」と「購入」のタイミングが合わない場合

どうしてもタイミングが合わない場合、「売却」を重視することをおすすめします。希望金額で買い手が決まらない、キャンセルがでてしまう、などのトラブルがあると、プレッシャーを感じてしまい、ますます焦りが生じて理想の売却からかけ離れてしまいます。まずは納得のいく金額で売却することを第一に考えましょう。そうすることで、新居の購入資金を確保することができます。新居購入費用の心配、という重圧から解放されるのは住み替えをする人にとっては大きなメリットですし、仮住まいの家を準備する手間はかかりますが、新居選びも余裕を持って行うことができます。潤沢な資金があって売却額はそんなに気にしないという方も中にはいらっしゃるかもしれませんが、そのような場合を除いて売却重視ということを頭に入れておきましょう。

住み替えのポイントについておわかりいただけたでしょうか。不動産の売却は未経験の方も多く、心配や不安を感じることもあるかと思います。不動産の売却についてお悩みや質問がある方は当社にお気軽にご相談ください。不動産売却のプロフェショナルがしっかりサポートいたします。

●「不動産の売却にかかる所得税」について

不動産を売却した際に利益がでた場合、所得部分に税金がかかります。不動産の売却にかかる所得税に住民税、東日本大震災の復興のために用いられる復興特別所得税を含めたものをまとめて「不動産の売却にかかる所得税」と呼んでいます。

この税金の特徴は不動産を所有していた期間によって税率が変わる点です。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年以上の場合は長期譲渡所得とされます。税率は復興特別所得税が所得税額の2.1％というのは同じですが、所得税は短期譲渡所得の場合30％、長期譲渡所得の場合15％と大きく異なり、住民税も短期譲渡所得の場合は9％、長期譲渡所得の場合は5％となり、短期譲渡所得の方が合計税率は高くなります。

所有期間の計算方法は、不動産を譲渡した年の1月1日時点で不動産取得日から5年以下なら短期譲渡所得、5年以上なら長期譲渡所得となります。

●譲渡所得はどのように計算するの？

土地、建物などの不動産を売却すると大きな額のお金が手に入ります。しかし、その全額に税金がかかるわけではありません。不動産の売却には仲介手数料などの費用も必要になりますので、その分は差し引いて計算します。所得譲渡は売却金額から取得費と譲渡費用を引いたもので、取得費とは購入時の価格に購入時の費用を足した額から減価償却費を引いたものです。

取得費として認められるものは「不動産購入代金から減価償却費を引いた金額」、「購入時に必要だった設備費や改良費」、「登録免許税、不動産取得税、印紙税などの税金」、「購入時の仲介手数料」、「埋立や地ならしなどの造成費用」、「土地の測量費」など、譲渡費用として認められるものは「譲渡時の仲介手数料」、「売主が負担した印紙税」、「借主に立ち退いてもらうために支払った立退料」、「名義書換料」など、不動産を売却するために直接かかった費用です。

取得費と譲渡費用は金額を証明できる書類がないと認められません。領収書、契約書、振込の通帳などが必要になりますのでご注意ください。

「不動産の売却にかかる所得税」についておわかりいただけたでしょうか。当社は不動産売却のプロフェッショナルです。お客様のお気持ちに寄り添ってご対応しますので、不動産売却に関する不安やお悩みのある方はどんなことでもお気軽にご相談ください。

不動産の財産分与をお考えになられた場合、不動産が売却できるまでにどれ位の期間を必要とするかが気になるところです。特に、さまざまなご事情から家や土地を財産分与するとなると、不動産売却以外の手続きなどでも時間がかかるかもしれません。「この時期までに売却が必要」と判明したら、できるだけ早く不動産会社を探し始めましょう。アールフィールズは、お客様に寄り添いながら不動産売却のお手伝いをさせていただきます。

売却にかかるまでの期間は

一般的に、半数近くの方が6ヵ月未満で売却しているといわれています。特に、売主様と買主様の間を不動産会社が仲介する媒介契約は、契約の内容によっては3か月の上限を設けるため、3か月未満で売却できた方が多くなっています。

ただし、不動産の状況や地域の相場などによって、もっと長くかかる場合もあります。

売却時に必要な書類

スムーズに売却を進めるためには、不動産売却に必要な書類は早めに把握・準備しておくことが大切です。

＜売却を考えたら＞

• パンフレット（不動産購入時）
• 住宅ローンの償還表

パンフレットがない場合は、施行会社や管理会社に連絡すれば再発行してくれる可能性があります（有料）。償還表は、ローンを組んでいる金融機関に確認しておきましょう。

＜契約を締結する際は＞

• 印鑑証明書
• 住民票
• 権利書（提示のみ・決済時に提出）
• 固定資産税納税通知書
• 建築確認済証、検査済証・（マンションの場合）管理規約、議事録、長期修繕計画書

固定資産税納税通知書は税務署から毎年5月に通知されています。建築確認済証、検査済証が見当たらない場合は、不動産のある役所へ代用書類の発行依頼が必要です。

＜売買を決済する際は＞

• 固定資産税評価証明書
• 登記手続きを委任する書類

所有権移転のために必要な固定資産税評価証明書は、土地と建物と各々必要。県（都）税事務所で取得可能です。

不動産登記の手続きは司法書士が行います。司法書士が委任状、登記原因証明情報、代理権授与証明書（お客様が立ち会わない場合）を用意しますので、これらの書類への署名・実印の押印が必要です（事前でも可）。

これらの書類は、有効期限が発行後3か月以内と定められているものもありますので、不動産会社のサポートを受けながら、用意していく必要があります。

アールフィールズが教える早く売る方法

不動産の財産分与では、お客様それぞれのご事情に沿って対応していくのが早期売却につながると当社は考えております。実際に、不動産を早く売却できた方の多くは、売却額だけでなく、「担当者の対応」にも比重を置いたという結果もあるそうです。担当者がお客様の事情や要望に耳を傾けてくれるか、専門用語を使わずに丁寧に説明してくれるか、速やかに返答してくれるかなど、お客様ご自身で判断する必要があります。そのためにも、できるだけ複数の不動産会社に査定の依頼をして比較・検討しましょう。そして、早く売却するためには担当者の対応はもちろん、その地域での売却実績や地域の動向に詳しいかという点も重要なポイントです。

千葉県松戸市のアールフィールズは、不動産売却を専門に行う地域密着の不動産会社として、各種専門家とも連携して早期に売却できるようにお手伝いいたします。お気軽にご相談ください。

東京カンテイが首都圏の主要都市の専有面積帯別にみた中古マンションの価格推移をまとめたところ、

東京23区では、コロナ禍で価格上昇率が最も高かったのは「70㎡以上」となったようです。

新型コロナウイルス拡大前の2019年の第１四半期における売り希望の坪単価を１００とすると、

コロナ感染が拡大し始めた20年第１四半期は
 

「30㎡未満」が98・５

「30㎡台～40㎡台」が１０６・１

「50㎡台～60㎡台」が１０３・１

「70㎡以上」が１０４・１

21年第３四半期にはそれぞれ、

「30㎡未満」が１０３・６

「30㎡台～40㎡台」が１１９・６

「50㎡台～60㎡台」が１１８・１

「70㎡以上」が１２７・４

となりました。

「70㎡以上」の物件の価格上昇が顕著に表れた様相です。

いずれの面積帯も価格は上昇傾向にあるので、

売却をご検討の方は直近の価格査定をしてみることをお勧めします。

弊社でも無料査定実施中ですので、ぜひ気軽にお問い合わせ下さい。

昨日（10/11)にレインズによるデータが纏まりました。

それによると、2021年9月は以下の状況でした。

以前として物件の不足感はあるので、松戸エリアを含めて実際の細かい状況を確認したい方は気軽にご連絡ください。

◆千葉県：中古マンション

成約数：前年比▲1.9％

成約価格：2,453万円（前年比10.7％、前月比3.1％）

在庫数：前年比▲17.5％

◆千葉県：中古戸建

成約数：前年比▲11.4％

成約価格：2,249万円（前年比11.8％、前月比3.4％）

在庫数：前年比▲28.2％

出典：レインズ

http://www.reins.or.jp/library/2021.html