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離婚時の不動産売却で注意すべき点

離婚する際に問題となるのが財産分与です。トラブルを避けるためにも不動産売却の注意点について知っておきましょう。

離婚時の財産分与について

離婚時の財産分与には「現物分割」、「換価分割」、「代償分割」という方法があります。「現物分割」とはその名のとおりものをそのまま分与することです。一方が不動産を受け取ったらもう一方が別の財産を受け取ります。「換価分割」とは不動産などの所有物を売却し、そのお金を分けることです。一番トラブルが少ないのがこの方法です。「代償分割」は一方が現物を相続し、もう一方に金銭を支払って公平になるように調整する方法です。この方法は金銭を支払う側にある程度の経済力があることが必要となります。

離婚時の財産分与、どんなことに注意すべき？

●財産分与の期限

財産分与の請求ができるのは離婚が成立した日から2年までで、それ以降は申し立てができません。この点は注意が必要です。逆にいえば、離婚時に取り決めをしていなくても、この2年以内ならば請求可能ということでもあります。

●離婚しても続く保証債務

離婚しても保証債務は続きます。二人で住宅ローンを組んでいて、名義人を夫、連帯保証人を妻としているケースがあると思いますが、離婚しても連帯保証人としての返済義務は変わらないのです。そのため、離婚後、夫の支払いが滞った場合、妻は返済義務を負うことになります。

●取り決めの公正証書化の重要性

後のトラブルを避けるためにも、財産分与の取り決めについては公正証書として残しておいてください。何かあった場合、離婚協議書より公正証書のほうが相手の支払い義務を担保できます。

財産分与は家、土地などの不動産も対象です。額も大きくなるため、後々トラブルの元になる恐れがあります。家をどうするのか、売却して売却金を公平に分けるのか、代償分割にするのか、住宅ローンが残っている場合、名義人は誰なのか、残債はいくらなのかなど、財産分与に関わる点は二人でしっかり話し合い、公正証書として残しておきましょう。離婚後の財産分与の期限は2年間で、この期間を過ぎると請求できなくなるので注意が必要です。

離婚時の財産分与の注意点についておわかりいただけましたか。中でも不動産は大きな額が関わることですので不安が多いと思います。わからないことがありましたらぜひ当社にご相談ください。不動産売却のプロがアドバイスさせていただきます。

不動産の住み替えのポイントとは？

土地や家などの不動産の購入は大きな額のお金が動くため、一生で最も高い買い物と言われています。しかし、長い人生においては、転勤や家族のライフステージの変化に応じて、所有していた不動産を手放し、住み替えをしなければならない状況になることもあります。そうなると家の売却と購入を並行して行わなければならず、焦って失敗してしまうケースも少なくありません。ここでは不動産の住み替えのポイントを説明しますので参考にしてください。

最も理想的な住み替えとは？

もっとも理想的な住み替えは「売却」と「購入」の決済を同時に行うことです。「同時決済」といい、これを行えば仮住まいを準備する手間がかからず、購入資金が間に合わないという事態を避けることができます。さらに買い替えローンが利用できるのも大きなメリットです。不動産の買い替えをする場合、ローン売却額で完済できないこともありますが、買い替えローンなら不足分と新たなローンをまとめて借りることができます。しかし、同時決済はタイミングを合わせるのがなかなか難しいというのが現実です。ではタイミングが合わない場合はどうするのがベストなのでしょうか。

「売却」と「購入」のタイミングが合わない場合

どうしてもタイミングが合わない場合、「売却」を重視することをおすすめします。希望金額で買い手が決まらない、キャンセルがでてしまう、などのトラブルがあると、プレッシャーを感じてしまい、ますます焦りが生じて理想の売却からかけ離れてしまいます。まずは納得のいく金額で売却することを第一に考えましょう。そうすることで、新居の購入資金を確保することができます。新居購入費用の心配、という重圧から解放されるのは住み替えをする人にとっては大きなメリットですし、仮住まいの家を準備する手間はかかりますが、新居選びも余裕を持って行うことができます。潤沢な資金があって売却額はそんなに気にしないという方も中にはいらっしゃるかもしれませんが、そのような場合を除いて売却重視ということを頭に入れておきましょう。

住み替えのポイントについておわかりいただけたでしょうか。不動産の売却は未経験の方も多く、心配や不安を感じることもあるかと思います。不動産の売却についてお悩みや質問がある方は当社にお気軽にご相談ください。不動産売却のプロフェショナルがしっかりサポートいたします。

●「不動産の売却にかかる所得税」について

不動産を売却した際に利益がでた場合、所得部分に税金がかかります。不動産の売却にかかる所得税に住民税、東日本大震災の復興のために用いられる復興特別所得税を含めたものをまとめて「不動産の売却にかかる所得税」と呼んでいます。

この税金の特徴は不動産を所有していた期間によって税率が変わる点です。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年以上の場合は長期譲渡所得とされます。税率は復興特別所得税が所得税額の2.1％というのは同じですが、所得税は短期譲渡所得の場合30％、長期譲渡所得の場合15％と大きく異なり、住民税も短期譲渡所得の場合は9％、長期譲渡所得の場合は5％となり、短期譲渡所得の方が合計税率は高くなります。

所有期間の計算方法は、不動産を譲渡した年の1月1日時点で不動産取得日から5年以下なら短期譲渡所得、5年以上なら長期譲渡所得となります。

●譲渡所得はどのように計算するの？

土地、建物などの不動産を売却すると大きな額のお金が手に入ります。しかし、その全額に税金がかかるわけではありません。不動産の売却には仲介手数料などの費用も必要になりますので、その分は差し引いて計算します。所得譲渡は売却金額から取得費と譲渡費用を引いたもので、取得費とは購入時の価格に購入時の費用を足した額から減価償却費を引いたものです。

取得費として認められるものは「不動産購入代金から減価償却費を引いた金額」、「購入時に必要だった設備費や改良費」、「登録免許税、不動産取得税、印紙税などの税金」、「購入時の仲介手数料」、「埋立や地ならしなどの造成費用」、「土地の測量費」など、譲渡費用として認められるものは「譲渡時の仲介手数料」、「売主が負担した印紙税」、「借主に立ち退いてもらうために支払った立退料」、「名義書換料」など、不動産を売却するために直接かかった費用です。

取得費と譲渡費用は金額を証明できる書類がないと認められません。領収書、契約書、振込の通帳などが必要になりますのでご注意ください。

「不動産の売却にかかる所得税」についておわかりいただけたでしょうか。当社は不動産売却のプロフェッショナルです。お客様のお気持ちに寄り添ってご対応しますので、不動産売却に関する不安やお悩みのある方はどんなことでもお気軽にご相談ください。

不動産の財産分与をお考えになられた場合、不動産が売却できるまでにどれ位の期間を必要とするかが気になるところです。特に、さまざまなご事情から家や土地を財産分与するとなると、不動産売却以外の手続きなどでも時間がかかるかもしれません。「この時期までに売却が必要」と判明したら、できるだけ早く不動産会社を探し始めましょう。アールフィールズは、お客様に寄り添いながら不動産売却のお手伝いをさせていただきます。

売却にかかるまでの期間は

一般的に、半数近くの方が6ヵ月未満で売却しているといわれています。特に、売主様と買主様の間を不動産会社が仲介する媒介契約は、契約の内容によっては3か月の上限を設けるため、3か月未満で売却できた方が多くなっています。

ただし、不動産の状況や地域の相場などによって、もっと長くかかる場合もあります。

売却時に必要な書類

スムーズに売却を進めるためには、不動産売却に必要な書類は早めに把握・準備しておくことが大切です。

＜売却を考えたら＞

• パンフレット（不動産購入時）
• 住宅ローンの償還表

パンフレットがない場合は、施行会社や管理会社に連絡すれば再発行してくれる可能性があります（有料）。償還表は、ローンを組んでいる金融機関に確認しておきましょう。

＜契約を締結する際は＞

• 印鑑証明書
• 住民票
• 権利書（提示のみ・決済時に提出）
• 固定資産税納税通知書
• 建築確認済証、検査済証・（マンションの場合）管理規約、議事録、長期修繕計画書

固定資産税納税通知書は税務署から毎年5月に通知されています。建築確認済証、検査済証が見当たらない場合は、不動産のある役所へ代用書類の発行依頼が必要です。

＜売買を決済する際は＞

• 固定資産税評価証明書
• 登記手続きを委任する書類

所有権移転のために必要な固定資産税評価証明書は、土地と建物と各々必要。県（都）税事務所で取得可能です。

不動産登記の手続きは司法書士が行います。司法書士が委任状、登記原因証明情報、代理権授与証明書（お客様が立ち会わない場合）を用意しますので、これらの書類への署名・実印の押印が必要です（事前でも可）。

これらの書類は、有効期限が発行後3か月以内と定められているものもありますので、不動産会社のサポートを受けながら、用意していく必要があります。

アールフィールズが教える早く売る方法

不動産の財産分与では、お客様それぞれのご事情に沿って対応していくのが早期売却につながると当社は考えております。実際に、不動産を早く売却できた方の多くは、売却額だけでなく、「担当者の対応」にも比重を置いたという結果もあるそうです。担当者がお客様の事情や要望に耳を傾けてくれるか、専門用語を使わずに丁寧に説明してくれるか、速やかに返答してくれるかなど、お客様ご自身で判断する必要があります。そのためにも、できるだけ複数の不動産会社に査定の依頼をして比較・検討しましょう。そして、早く売却するためには担当者の対応はもちろん、その地域での売却実績や地域の動向に詳しいかという点も重要なポイントです。

千葉県松戸市のアールフィールズは、不動産売却を専門に行う地域密着の不動産会社として、各種専門家とも連携して早期に売却できるようにお手伝いいたします。お気軽にご相談ください。

東京カンテイが首都圏の主要都市の専有面積帯別にみた中古マンションの価格推移をまとめたところ、

東京23区では、コロナ禍で価格上昇率が最も高かったのは「70㎡以上」となったようです。

新型コロナウイルス拡大前の2019年の第１四半期における売り希望の坪単価を１００とすると、

コロナ感染が拡大し始めた20年第１四半期は
 

「30㎡未満」が98・５

「30㎡台～40㎡台」が１０６・１

「50㎡台～60㎡台」が１０３・１

「70㎡以上」が１０４・１

21年第３四半期にはそれぞれ、

「30㎡未満」が１０３・６

「30㎡台～40㎡台」が１１９・６

「50㎡台～60㎡台」が１１８・１

「70㎡以上」が１２７・４

となりました。

「70㎡以上」の物件の価格上昇が顕著に表れた様相です。

いずれの面積帯も価格は上昇傾向にあるので、

売却をご検討の方は直近の価格査定をしてみることをお勧めします。

弊社でも無料査定実施中ですので、ぜひ気軽にお問い合わせ下さい。

昨日（10/11)にレインズによるデータが纏まりました。

それによると、2021年9月は以下の状況でした。

以前として物件の不足感はあるので、松戸エリアを含めて実際の細かい状況を確認したい方は気軽にご連絡ください。

◆千葉県：中古マンション

成約数：前年比▲1.9％

成約価格：2,453万円（前年比10.7％、前月比3.1％）

在庫数：前年比▲17.5％

◆千葉県：中古戸建

成約数：前年比▲11.4％

成約価格：2,249万円（前年比11.8％、前月比3.4％）

在庫数：前年比▲28.2％

出典：レインズ

http://www.reins.or.jp/library/2021.html

当社では朝日新聞運営の専門家サイト

「マイベストプロ」にコラム寄稿をさせて頂いております。

今回は売却判断に重要な不動産価格の高騰についての記事となります。

宜しければご参考にされて下さい。

https://mbp-japan.com/chiba/r-fields/column/5092342/

松戸エリアを中心に売却のお問い合わせが多くなっております。

売買仲介および賃貸集客力や管理物件対応力を高めるべく、松戸の利便性高い場所に10/1いよいよオープン致します。

お近くにお越しの際は気軽にお立ちよりください♪ 

不動産を売却するときには、様々な角度からそのエリアの動向を探っていくことが必要です。千葉県松戸市の不動産を売却したいとお考えの方に、売却の基礎知識をお話ししたいと思います。
最初に確認していただきたいのが、ここ数年の地価の推移です。

愛着ある我が家に住み続けたいけれど、持ち家を手放して現金にしたい…そんな事情を抱えている方からお問合せが多い「リースバック」という取引をご存じでしょうか？

リースバックとは、いま現在住んでいる物件を不動産会社へ売却し、売主が不動産会社と賃貸借契約を結び、家賃を払う賃借人となって住み続ける取引方法です。契約の際には、将来的に買い戻す特約を付帯し、買い戻し価格を取り決めておくことも可能です。

大きなメリットをもたらすリースバックですが、その一方でデメリットもあります。それは、取引相場よりも安い買取価格になってしまう点です。

リースバックで物件を買い取った不動産会社にしてみれば、どのくらいの期間で借家契約が終了するのか、またいつ空室になるか分からず、リスクを抱えることになります。そのため、相場よりも安く物件を買い取ることでリスクを回避しています。

買取価格をアップしたいのであれば、不動産会社が抱えるリスクを減らす契約を盛り込むと良いでしょう。

例えば、「子どもが中学校を卒業する間まで」などと賃貸契約の終了時期をあらかじめ決めた定期借家契約にするのもおすすめです。他にも、「買取価格を安くしても良いから、月々の家賃を下げて」「家賃は上げても良いので買取価格を高くして」などの条件を交渉することも可能です。

売却の相談に来られたお客様からじっくりお話を伺うと、リースバック以外にも問題解決できる方法をご提案できるケースもあります。多くの不動産取引実績を持つ当社では、様々なご相談や交渉の取りまとめを行って参りました。話しにくいこともあるかもしれませんが、まずはお気軽にご相談ください。